#AIS：Divvy Homes 首席执行官 Adena Hefets 剖析美国住房市场现状
#AIS: Divvy Homes CEO Adena Hefets breaks down the state of the US housing market
嘉宾：Adena Hefets
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太棒了，大家好，我叫 Adina，是 Divvy Homes 的首席执行官。很高兴认识大家。谢谢各位来到这里。好的，趁他们在调出幻灯片，我就先开始吧，因为我们现在已经晚了差不多三个小时了。我关注的是金融、住房和不平等的交汇处，并试图解决所有这些问题。我会在演讲最后再讲我的公司做什么。那不是我真正想重点谈的，但我想先讲一个小故事，我觉得它能解释为什么这件事对我如此重要。大概是 20 世纪 80 年代的时候，我妈妈决定和朋友们来一次小小的公路旅行，
她当时在以色列，背着背包，搭便车，有个男人让她上了车。她上了那辆车，坠入爱河，怀了孕。那个男人就是我爸爸。我爸妈很快结了婚，移民回到美国，发现自己非常年轻，一个 21 岁，一个 24 岁，还怀着孕，正在想办法弄清楚接下来这辈子该怎么过。
他们拿不到抵押贷款，没法买房安顿下来养家，但很幸运，他们找到了一位女士，她给他们的房子提供了卖方融资。也就是说，这位女士为这套房子的购买提供资金，让我父母分期付款。他们在那栋房子里又生了三个孩子。我是四个孩子里排行第三的。
后来，我们最终拿到了抵押贷款，把房子里的现金套了出来，他们用套出来的这笔钱供我们四个孩子全都上了大学。我告诉你们这些，是因为对我来说，这就是美国梦的核心，也就是能够给你的孩子提供比你自己所拥有的更好的生活。所以我们今天要谈的很大一部分，就是为什么这个美国梦对这么多美国人来说已经消失了，以及我们在 did 你们在做什么来试图解决这个问题。
那我们开始吧。我准备了这些亮蓝色的幻灯片。目的是直接给你们结论，这样你们不用自己琢磨。我尽量每张幻灯片只放一张图表，保持超级简单，我会来解释。但这就是你们应该从接下来这几个数据点中得到的结论：财富不平等正在整个美国加剧。我想你们都知道这张图，也就是 99% 的财富由前 50% 的人拥有，而后 50% 的人只拥有 1%
的财富，在美国这里。所以这张图显示的是按家庭收入划分的财富分布。前 10% 的所有者，抱歉，前 10% 拥有 76% 的财富，接下来的 40% 拥有 23% 的财富，你把它们加起来，99% 的财富由前 50% 的人拥有。更有意思的是，富人越来越富，而穷人的收入水平基本原地不动。所以这张图实际显示的是收入百分位。在 X 轴上，零表示你处于最底端
的收入区间，100% 表示你处于最顶端。然后蓝线表示 1963 年你有多少收入或家庭财富，差不多是 50 年前。黄线表示你今天有多少财富。所以如果你在前 1%，50 年前你的家庭财富平均是 200 万美元。今天大约是 1000 万美元，也就是增长了 5 倍。
而如果你在第 50 百分位以下的那一半，你的家庭收入几乎没有任何变化。所以你可能会问，好吧，为什么会这样？是因为富人的薪水挣得更多吗？我会说，虽然确实存在一些薪资差距，但主要驱动因素是资产增值。获得资产的机会。而我说资产的时候，会用得相当宽泛。
它可以指股票，可以指住房，可以指小企业，也可以指直接投资。但所有这些，我都会归在一起，称为资产投资。所以你可以看到，这是一张非常简单的图，我取的是按收入以及按资产划分的 20 年回报。你可以看到，家庭收入在
过去 20 年里并没有增长多少，而标普 500 指数，以及如果你拥有 equating 你的住房，你的价值增长超过了 100%。你想看更夸张的吗？你可以对你的房屋净值使用杠杆，你们中有些人可能会对自己的净值使用杠杆，
但你把股市搞砸了，不过你们大多数人并没有。你实际上可以给你的房屋净值加杠杆，对吧？所以你可以借到便宜的债务，因为它有政府的支持和担保。80% 的杠杆，资金成本几乎是 3%。没有其他人能在那样的杠杆水平上拿到那样的资金成本。
你被迫分期偿还，所以你在这处房产里积累了储蓄，而且房子有双重用途。你不能住在 F-MP 500 里。你可以住在房子里。所以如果我们点下一页，结论必然是，拥有资产的人更有可能拥有更高的净值。这张图是我从《纽约时报》上拿来的，所以功劳归他们。但如果你看左边的蓝色柱子，所有的柱子横向加起来大约是
100%。所以蓝色柱子是家庭的百分比，也就是收入最低的 50% 的人，50%，50% 到 80%，30%，依此类推。这张图说的是，最底层 50% 的家庭和住户拥有市场上全部股票的 1%。而当你看直接持有的股票，也就是股市里的股票，他们拥有 0%。如果你看收入最高的 1% 的人，他们拥有全部股票的 38%，其中包括退休账户之类的，大家记住那是一个很大的资产类别，而且他们拥有全部直接持有股票的 51%。所以如果你问为什么
富人越来越富，那是因为他们拥有资产。资产会随时间复利增长。拥有资产还有大量的税收优惠，比如长期资本利得，我相信你们都知道。另一种看这个问题的方式，我觉得非常有意思，就是按租房者与房主划分的净资产。房主平均拥有的净资产是租房者的 75 倍。这些全是人口普查数据。全都是公开的，我很乐意分享。我觉得这里最有意思的是，我并不是说答案就是拥有住房。
你想投资加密货币，很好。你想把钱投进标普 500 指数，那就更好。然而，正如你们刚在这张幻灯片上看到的，大多数美国人并没有那么多地投资股票。这就是很难想象，而房子其实相当容易想象，而且因为债务是分期偿还的，你被迫随时间推移不断储蓄。它流动性很高，你很难把钱从里面取出来，这正是让它成为一项很棒的投资的原因。所以当你看这张图为什么这么高的时候，并不是因为房主储蓄了多得多的钱，对吧？
而是他们的储蓄，他们把钱投进了房子的净值里，他们在还款中被迫这样做。所以尽管拥有住房有这些好处，它正在开始从根本上变得难以企及。这是一张很简单的平均房价图。衡量房价有很多不同的方式、不同的来源，但你可以看到，在衰退的谷底，对房价来说实际上是 2012 年，美国的平均房价是 163,000 美元。而今天接近 338,000 美元。这是 200% 的增长
在 10 年里。与此同时，实际收入中位数只是从大约 57,000 美元，这是 10 年里 200% 的增长。与此同时，实际收入中位数只是从大约 57,000 美元增加到 67,000 美元。那么是什么导致房价涨得这么厉害？如果我做，我很确定现在这不是新闻，你们都已经看到房价涨了多少，对于你们中那些在利率还是 3% 的时候买了房的人，干得好，
因为那很可能是在很长很长一段时间里最低的利率了。但这里是一段简短的历史，大致相当于四到五个月的库存。库存月数的意思是，如果不再有更多房子投放市场，卖掉所有这些房子需要多长时间，四到五个月？这通常被认为是一个平衡的房地产市场。然后发生了什么呢，全球金融危机，大量房屋被止赎，市场完全被淹没了。
突然之间，你可以花 163,000 美元买到一套正在被止赎的现房。而建筑商要支付人工费、木材费来真正盖一栋房子，没法把房子盖得那么便宜。房屋建筑商能盖出一栋房子的最低成本，大约是 200,000 美元，全部成本算下来。所以如果你坐在那儿想，我只能用 200,000 美元盖一栋房子，这意味着我必须以高于 200,000 美元的价格卖掉它，那么，我没法和现有的止赎房以及 mentoring 竞争。所以房屋建筑商停止了建造。他们从每年建造 150 万套降到了大约 75 万
套房子一年。而且这种状况一直持续到大约 2015 年。到那时，很多来自止赎的库存被消化掉了，他们开始真正重新建造，但没有恢复到之前的速度。我们现在在重建，我们大概在建新的库存，一点，我会说是 120 万套，每年。然后发生了这件大事，就是新冠疫情。
突然之间，每个人都从住在自己的单间公寓，变成了说，我需要一个后院，我需要一个额外的房间来带孩子，我还需要一间办公室。在多年没有建造足够库存之后，需求出现了大规模飙升。那么当需求开始飙升，而供应不多的时候会发生什么呢，房价就飞涨起来了，你可以在这里看到，就是最后那一小段尖尖的部分。令人惊讶的是，现在实际上变得极其困难，不只是因为房价越来越贵，还因为这对于你实际需要存多少钱来买房所产生的影响。所以左边这张图，黄色柱子是你的平均
首付，你可以看到它大约增长了 2 倍。与此同时，过去 20 年里收入中位数并没有上涨。所以按绝对美元计算，你现在需要存的钱是 2000 年时需要存的 2 倍。所以第一，首付是个问题。第二个问题是，在全球金融危机之后，
理所当然地，政府收紧了承保要求。他们说，你知道吗？事实证明，当你引发一场全球性的世界范围衰退时，我们也许应该改变一下做事的方式。于是他们收缩了，并说，我们要让你拥有更高的 fight go 才能买房，这
大概是正确的答案，但也相当痛苦，因为人们不会某天一觉醒来就说，我不再需要房子了，对吧？所以如果你看一下这个，购房者的平均 phyco 远高于总体人口的平均 phyco，而任何 45 岁以下的人就更低了，因为 phyco 是随时间推移而增长的。
那么所有这些合在一起说明了什么呢？就是除非你有能力存下 2 倍的钱，除非你在人生起步、开始买房的时候 FICO 高于平均水平，否则你会很难真正买到房子。现在，这张图看起来有点让人困惑，但我认为看懂它非常重要。我来带你们过一遍。这张图显示的是抵押贷款利率。
3%，6%，9%。一年前我们是 3%，quality。我们现在在我想是 5 和 1-1-1-1-1-1-1-1% 左右，大致就是 30 年期固定利率所在的位置。然后 9%，谁知道呢，也许，希望将来不会。然后它说的是，你的抵押贷款、税和保险的付款是多少，也就是一栋 400,000 美元的房子你必须包含的部分，这大致是平均房价。
我知道迈阿密有点不同，但这大致是全美的情况。然后我问，你需要多少收入才能拿到这笔抵押贷款？你可以看到，你所需要的收入从大约 94,000 美元的家庭收入上升到大约 160,000 美元的家庭收入。然后我问，有多少家庭能够符合条件？有数据显示全美各家庭的收入情况。美国有 1.26 亿个家庭。你可以看到，从历史上看，几乎 30% 的家庭实际上负担得起一笔抵押贷款
在我们之前所处的位置。而今天这个数字是 God count 现在 22%，并且会下降到不到 15% 的人真正能拿到房屋抵押贷款。这太疯狂了。所以在这里我有点喜欢把事情过度简化，所以我把它放在这里：房价上涨 10,000 美元，就意味着少 100 万个家庭能拥有住房
或者抵押贷款利率上升 1%，就意味着 500 万个家庭能够，或者抵押贷款利率上升 1% 意味着 500 万个家庭真正能够拥有住房。所以我们的处境有点艰难。所以当我创办 Divi 的时候，目标是通过让美国人获得资产来帮助解决财富不平等。这是唯一的目标，是目的，是我真正相信的，那就是获得资产，并让财富在一个你无法轻易把钱取出来、只会让它留在
那里的东西里复利增长，这是我们能够帮助人们为他们的家庭、孩子和下一代创造财富的方式。它的运作方式和抵押贷款非常相似，只是它不是抵押贷款。你来到我们的网站，申请，我们给你一个预算。比如我们可能会说，嘿，你被批准了迈阿密一栋 500,000 美元的房子。去看房吧。你和你的房产经纪人一起看房，就像你申请抵押贷款时一样。当你准备好买房时，你只需要告诉我们你选了哪栋房子。
我们会说，好，我们为你提出一个全现金快速成交的报价。这样你就能和市场上其他所有投资者的报价竞争。我们会替你处理，因为我们知道怎么给这些房子出价。然后我们负责验房，我们承担所有交割费用、所有手续费，一切。我们去办理交割，而你出资百分之一到百分之二作为首付，大约是通常首付的十分之一。首付通常是 10% 到 20%，我们说的是 1% 到 2%。这就是你在这套房子里的初始权益。你拥有它。那是你的。然后你搬进去，每月支付一笔款项，一部分是租金，一部分是权益。
就像抵押贷款分为本金和利息一样。而权益那一部分会增加你的所有权比例。我们让你在三年的时间里累积到 10%。在任何时间点，你都可以获得一笔抵押贷款，再融资，把我们换出去，或者你可以把你的权益套现，然后离开，希望能带走攒下的几万美元。这就是我们的运作方式。我们在 16 个都会区运营。我们最大的几个是佐治亚州、得克萨斯州和佛罗里达州。
佛罗里达州是一个大市场，在坦帕那边。我们客户的平均收入大约是家庭收入 50,000 到 150,000 美元。我们 50% 的客户大约是家庭收入 50,000 到 150,000 美元。我们 50% 的客户是有色人种，80% 的交易是由女性主导的。所以我认为最重要的是，我们在我们的使命以及我们试图做的事情上是否成功。所以，Debebian 的客户中，有 51% 在三年租期结束时已经能够买回他们的房子，在此之上可能还有 20% 暂时还没有准备好申请抵押贷款，所以我们就让他们随时间继续累积更多权益。大约 30%
的人会离开，这完全没问题。有时候你多了一两个孩子，需要更大的房子，这没关系。我们其实很乐意看到人们可以把钱套现然后继续前行。这里是我认为更有力的一项内容，就是普通租房者的储蓄与 divi 客户在其房子里的平均储蓄的对比。我们的客户储蓄几乎是普通租房者的 25 倍，这是因为他们随时间在自己的房产里累积权益。这里只是为了展示，我们在快速增长，而且是盈利地增长。其实这一点超级重要：你可以坐在这里说你在打造一家以使命为导向的公司。你必须展示规模。
你必须展示增长，你必须展示人们确实有采用，并且你真的在产生影响。所以仅今年一年，我们就会部署超过 10 亿美元的资本。我们衡量利润率的方式是，我们收到的租金减去房屋成本再减去利息，所以它就像是真正的全部利润率，我们大概会达到约 25% 的全部利润率。现在我想我们有，对，谢谢。我想有一个视频，但我不知道他们有没有在播放。所以我们也许可以进入问答环节，好让课程按时进行。
好的，谢谢。谢谢。我知道 Freeberg 会跟你们谈消费信贷，但让我先在前面抛出一个话题。有一条推文，我想念给你们听，也许我们可以以此作为切入点。黑石说，房屋几乎和 2007 年的峰值一样负担不起。
他们今天刚说的。对。他叫 Joe Zittle，是那里的高级合伙人。但他认为崩盘不太可能发生，因为有一个重大差别，就是大多数房主不再像当年那样把自己的房子当作自动取款机来用。你能不能解释一下住房市场更广泛的状况，以及为什么有些人觉得
我们其实正处在危机的边缘，而有些人不这么认为？好的，对，有意思。全球金融危机和现在非常不同，因为那显然是一场由住房引发的危机，当时人们过度举债，而且他们房子里累积的权益不足以缓冲房价的下跌。我会说，今天的情况非常不同，
我这么说是因为，第一，我们没有很多供应。所以从根本上说，当我们考虑定价、供需动态时，第一，我们没有很多供应。所以从根本上说，当你考虑定价、供需动态时，第一，我们没有很多供应。现在，你大概可以争论的是存在一个均衡点，意思是利率在上升，这开始抑制一些需求。别误会，我们确实在市场上看到了
一点这种情况。然后还有新房 belts 正在上市。到某个时候，上市的库存会足够多，会有足够的库存上市，会有足够的供应以及需求足够的下降，从而影响房价。现在，我不知道那会不会发生在接下来的六个月里。
我其实认为更像是 12 到 18 个月。而且我不认为这意味着会像全球金融危机时那样大规模下跌。但它会放慢房价增长的速度。这有多少只是因为很多州和城市那种投错了方向的住房政策，我给你举个我住的地方的例子，我刚收到我们市长的一封邮件。基本上它说的是，加利福尼亚州现在基本上已经规定你需要有一定程度的住房密度，他们在想办法弄清楚怎么
去做。他们不会建高层建筑，因为那是不允许的。然后你允许建造这些符合条件的 ADU。而这全是玩弄规则，因为据我所能读到的，是不想要高密度住宅的邻避主义。而这似乎是一个非常美国的现象。嗯，我其实认为有点是
市场只是反应更慢。比如，这不像，我们的股票市场怎么样？它们不是，你不能只是快速买卖。就像是，哦，我想建一整个住宅社区。五年，我现在得去规划，为了拿到政府许可、监管、真正动工的许可证。所以你看到一个问题，你会想，哦，房价在上涨。然后是，五年之后，你才真正能做点什么来影响它。而到那时整个市场已经完全变了。我们有 Russian-Vated Ukraine，新冠接管了一切。
还有全球大流行。所以我认为更大的问题是，住房市场无法像公开股票市场那样快速反应。很大一部分原因是政府对房屋建造监管很严，这需要耗费大量的时间。尤其是现在，建筑商就像是，我认为大多数建筑商在第一季度都没有达到他们的数字，他们实际要盖多少栋房子，差了将近 60%，这主要是供应链的原因。
所以即使他们赶工，还有很多其他因素在影响。那么你怎么看，因为我在播客里稍微谈过这个，因为我认为这是一件真的没被充分理解、但很重要的事情，在我看来，就是 Fannie Mae 和 Freddie 改变了抵押贷款的上限，你知道，
现在它们可以是符合标准的，大约一百万美元，而以前它们会被视为巨额贷款。不管怎样，我问这个问题的原因是，我觉得住房市场里有很多金融化和工程化的东西没有被充分理解，在某些方面，会诱使消费者买得有点超出他们的承受能力。
然后在像这样的时刻，利率上升，他们的工作变得有点不那么稳定，这时候所有糟糕的事情就都来了。对，我们刚刚增加了一位很出色的女士。她叫 Kimberly Johnson，因为那其实是她第一个独立的，她曾是 COO fanning night。我请她加入，是为了尽可能全面地理解
尽可能多的这些内容。上一次政府改变底层标准，就导致了全球金融危机。所以如果你问他们是不是真的很想再做一次，他们会说，不，不，我们已经吸取过一次教训了。所以我会说他们其实，因为他们一直处于 under-conserveder ships。所以 fanning-may 的大部分运营都受政府很大的支配。他们实际上并没有在当前这个市场里承担他们应该承担的风险水平。
我的意思是，如果房价上涨 30%，那么真正算作传统抵押贷款的标准就需要上调 30%。但这对政府来说是如此巨大的改变，因为我认为他们对于之前做过一次改变并产生了如此负面的连锁反应而心有余悸。所以当我跟 Kimberly 谈的时候，她的回答是，不，不，不，不，不，不，不，我们不是来做这些改变、让消费者更容易买到房子的。那是你的工作。你来颠覆我们。你去做。我不是来承担风险的。
但你，但他们觉得政府就是觉得，他们觉得那是必须发生的自然变化。提高金额。上限。对，我是说，当然，每个人都是。更疯狂的是，我在等着他们真正提高债务收入比。因为我之前给你们看过的，也就是如果你的收入没有增加，而抵押贷款利率在上升，房屋价值在上升，你现在就需要把更大比例的收入花在住房上。
那是贷款方面的改变，对吧？但这不是由各个银行自己决定、它们可以改的吗？它们在 Fannie Mae 的要求之上加了附加条件，但是 Fannie Mae，因为他们实际上放了，所以当全球金融危机发生的时候，对于那些没有很严格的附加条件、结果出现大量违约的银行，有非常高的费用和罚款。所以现在银行对放贷给人们并真正承担风险非常紧张，他们真的非常严格地遵循
Fannie Mae 的指引，并且还在其上加了附加条件。所以他们很多时候其实比承保要求本身更保守。因此，为了让他们真正开始承担风险，我认为 Fannie Mae 必须鼓励这样做，而且必须以不惩罚他们的方式来做。
昨天我们请了 Bill Gurley 和 Brad Gersheron 上了那期小组讨论的节目。现在没听说过。哦，好的。对。那你看了还是没看？看了。好，好。
我们看了从二手车到 NFT 以及两者之间的所有资产都被吹高了，而我们现在已经看到了收缩，我们在播客里也谈到了每一个行业。对。除了住房。对。
所以我们都坐在这里想，住房崩盘的可能性有多大？我在后台跟我的朋友 Palmer 聊过，我的新好友。我有兴趣，也许我们去了后台，不，不是后台，我的新好友。有意思。我们去了后台，然后……不，不，不，别明天就剧透了。我们刚聊得很愉快，聊了大概 10 件不同的事情。
挺有意思的。那么，可能性有多大？我们在聊崩盘的可能性。他说，也许这次房地产崩盘有 30% 的可能性。我们在看你的演讲，30% 的可能性，也许房地产市场崩盘。在你看来，你离这个行业这么近，我们会看到住房崩盘、这是一个泡沫的可能性有多大？看，毫无疑问，住房增长会放缓。如果你看放缓，但我问的是你回答下一次崩盘。增长会放缓。至于它会不会变成负的，
我认为更多取决于未来 24 个月经济的表现。但我其实认为，我们肯定会看到的，而且我们已经看到了，我会说在过去两周里，我们看到了房屋增长速度的放缓。现在，全球金融危机和我们今天看到的非常不同。而且如果你……
任何……全球金融危机的股市底部，3909，住房危机的底部，2012 年 6 月，三年之后。为什么？因为和股票市场相比，住房市场的移动非常缓慢。所以住房会是最后一个在价值上开始收缩的东西，这并不令人意外。因为人们在那里住了一段时间，他们还得起抵押贷款，然后他们的收入下降了，
他们还不起抵押贷款了，然后他们被止赎，然后它 sticks my slater。太棒了。所以这是股市下跌，然后你想，我应该卖掉我的房子，那要花 30 天，然后我得找到人。哦，那又要花 30 天。然后我得等到他们搬进来，
那又是 30 天。所以在你能做一笔交易之前要三个月。我想我要上一个有线电视。我要登录你的 Robinhood 账户。我会说，对，我知道市场在想什么，让我们把它 over how 吧。我能把话题转一下吗？你是一家独角兽公司的创始人。
对。融了一大轮。对。恭喜。谢谢。该写了。所以，这正是我刚要问的。谢谢。该写了。所以这正是我刚要问的。你能不能跟我们谈谈你现在这一刻的心态
关于你的估值、你的现金、你的烧钱速度、你的员工？你最先想到的是什么？你在做什么？一样不一样。对。所以我们从 Tiger 融了一轮 2 亿美元。那是抢先融资，大概六个月前，或者甚至
大概九个月前。我觉得这其实很有意思，因为我听过你们在播客上的节目，the besties，我觉得，你知道，对我作为创始人来说，当我经历那个时刻的时候，我想，哇，天哪，这简直是黑色星期五大促销。我可以融到一大笔现金。左右两边都有人给我抢先融资。所以我其实认为创始人们，显然，我当时就应该玩我玩的那个游戏，就是
我为什么不融一大笔资金、少被稀释一些呢？没有什么，在那个时间点，那是正确的棋步。而现在，有点像你说的，顺便说一句，市场过热并不是创始人的错。是你们给了我们这个机会。你们做了理性的事情。
你们就是那么做的。顺便说一句，别指出来。你们做了理性的事情。理性，对。完全是。所以，但现在。但现在，现在你就得知道，我会说，看，Divi，我们赚，我不知道，我们大概已经做到了几亿
美元的收入。我烧钱每月少于，我不知道，五百万到一千万，或者少于每月五百万。我们有 300 名员工。我是否认为你必须保守？是的。我是否认为你在建立一家公司的整个过程中都必须保守？
是的，每一秒我都觉得我的公司随时可能会死。对，100%，我就是这样经营我的公司的。我的员工们来上班，他们会说你是最节俭的人，每一次都这样。太棒了。我们需要花一个月。不要投资在 tiger。你在这样的时刻是否依赖你的后期投资人来帮你渡过难关，还是你依赖你的早期投资人？
首先，我认为你永远不应该依赖投资人。不，我不是说这句话有冒犯的意思。我认为有些投资人很棒，但没有人是和你一起建立这家公司的。是我在建立这家公司。和我的员工一起，但没有其他任何人在我身边，所以当时局艰难的时候，要靠你自己来确保你有一条通往现金盈利的路径，如果你真的能再融一轮资的话，但你要尽量
支持你的员工，一起努力渡过难关，但我不指望我的任何投资人会带着一记绝地反击出现，我认为我自己有责任把一家非常强劲的盈利型企业经营好。那么从 6 月到现在有什么变化吗，还是说其实没有，就是继续保持方向，达到现金流盈亏平衡。就像是说没有什么要去加速它的，还是。所以我认为我们规划了很多不同的情景。所以我们总有基准情景、目标情景，然后是我所说的退出通道，也就是
现金流为正。每周，我的首席财务官、首席运营官和我，再说一次，我会打电话给你，说市场怎么样？我们感觉如何？我们想不想从基准情景切换到目标情景？我们想不想走退出通道？不，这周感觉还是一样。我们 all in 播客了，并且改变了我们的情绪，
然后我们按计划在周一早上继续。你们 all in 情绪指数。很高兴你来到这里，我之前请你上过我的播客，我当时跟你说，天哪，我原以为这会是最无聊的一期播客，结果它是今年最好的之一。你是……我不知道这算不算夸奖。那是一个很无聊的话题，而你教育了。再说一次，我没法告诉你你的感受。但那是一个很无聊的话题，却是一位很棒的嘉宾，而你把它讲得非常非常
非常有教育意义。我觉得你仍然完全直到。哇。等等，我确实有。我们正在走向结尾，完全直到。我确实有。我们正在走向结尾。我确实有一段开场白，因为我。这个没成功。好吧，freebergch mom，各位。
所以我给自己做了个 self-adventure。我觉得我应该得到，好了，你们准备好了吗？我在迈阿密，和 besties 一起在这个舞台上放松，处在一片 testies 的雷区里。Jake how。Jake how 好心邀请我来分享我的热情。那么开始吧，以真正的 all-in 风格。我玩的是住房的长线游戏，股市会抖动，但解决不平等没那么抢眼，
不像差点买下 Twitter 那样。我是房产科技领域的先租后买领导者。我想重新介绍一下我自己。我的名字是 Adina。耶！哦！很高兴认识你。我是 Adina。耶！很高兴认识你。我是 Adina。
不！太棒了！谢谢！谢谢。谢谢。谢谢。太棒了。我们向粉丝们开放了商店，他们就疯了。我们应该都找个房间，来一个大大的拥抱，或者因为他们都像是这样，像是，
有这种性张力，我们需要释放一些房子。什么，你是，那个节拍，什么，你是，你是一个节拍。节拍，什么？我们来几个，我们需要弄周边商品。Cheese，不是那个。我要去了，亲爱的。什么？
Cheese，什么？Cheese，什么？我在做 all in