David Bach: 最多回放片段：租房会让你一直穷下去吗？持有住房的真实成本是多少？大卫·巴赫
Most Replayed Moment: Is Renting Keeping You Poor? What's The Actual Cost Of Home Ownership? David Bach
Guests: David Bach
Full transcript · Read the full conversation in order, with its original context.
Contents1 chapter
§01文稿——第1部分§01文稿——第1部分
这是我们在节目里反复聊过的一个热门话题：不少从事财务顾问工作的嘉宾都说，自住房不是一项好投资。但根据我做的研究、读过的你的书，我理解你对此有不同看法。是的，简直截然相反。看看美国乃至其他国家的财富是在哪里积累起来的，主要就是两个地方：房屋净值，也就是房产价值扣除未还贷款后的权益，以及股票市场。
所以谈到住房，我们拿有房的人来看。当然，等一下会聊到，我知道现在买房很难。但看看有房的人——美国的房主，请跟着我想一下——美国房主的净资产是租房者的40倍。也就是说，如今美国房主的平均净资产超过40万美元。但这还不能证明因果关系，对吧？这不等于说，是买房让他们富起来的。其实确实是。
我接下来就解释。租房者的平均净资产是1万美元。好，那买房为什么能积累财富？目前美国有多少财富体现为房屋净值？《华尔街日报》两天前刚发了一篇文章：如今美国的房屋净值总额达到34万亿美元，比新冠疫情前增加了90%。另一大笔财富在退休账户里，其中60%到70%配置在股票上。
如今退休账户里有45万亿美元。所以光这两项加起来就有80万亿美元，对吧？如果你想顺着线索找，财富究竟在哪里创造、在哪里积累，答案就在眼前。现在美国面临的问题是——你看，我们此刻人在伦敦——很多城市都有同样的问题：房地产价格不断上涨，但人们的收入跟不上买房成本的涨幅。
所以有人上这种节目会说：听着，你不一定要买房，拥有一套房子比租房花钱更多。我看过其中一期，不说是谁了，这不重要。他们说的都差不多：别买房，你会被套住，还得交房产税、付保险费，东西坏了还得修。他们把这些费用一项项列出来，让人觉得：哦，没错，那我租房就更便宜。
对。但你觉得租房时，这些费用是谁在付？是你。房东最终会把这些费用转嫁给租客。为什么？因为买房地产的人把它当作投资，一项投资。他们不是来补贴这些开支的。这话可能很难听进去，尤其是你还年轻的时候。比如我有个22岁的儿子，现在在芝加哥，准备搬去纽约。他刚开始工作就想在纽约买个住处，会非常困难。
就是会很难。他可能要等两三年。很多年轻人刚搬到大城市时，根本买不起房。我刚大学毕业的时候，和你一样，背着信用卡债。我当时欠了1.2万美元。我记得打开账单，感觉天旋地转，心里想着：“我永远不会有信用卡债务……”（原字幕如此，与前面的欠债语境矛盾，疑有转写遗漏，待听音核对。）“我怎么买得起房？”但我还是买了。而且年轻时买第一套房，我并不是一个人买的。
我是和最好的朋友一起买的。第一套房是怎么来的？房价25万美元，我们付了10%的首付。我和最好的朋友安德鲁分摊了首付，每人拿出1.25万美元，就是这样一点点凑起来的。那套房子完全需要翻修，我们的钱又不够付每月房贷，于是就把几间卧室租了出去。朋友们来租，这样就帮我们负担了房贷。
我们就这样东拼西凑，很多年轻人都是这么做的。但如果你一直不进入购房这条路，二十多岁租房，三十多岁还租房，转眼到了四十多岁，就可能没有积累下什么净资产。20年前我写《The Automatic Millionaire》的时候，到今天发生了两件事：这20年里，股市上涨了600%。好，也就是说，原来10万美元，现在变成了60万美元。（原文这两个数字口径不一致，保留其说法。）
如果当时买了房，房价上涨了400%。所以你看这本书，里面有整整一章更新后的成功故事：很多普通人从每天存5美元、10美元、15美元、20美元开始，买下第一套入门住房，如今成了百万富翁。那我如果不买房，而是租房、把钱投进股市，会不会更好？因为显然，买房时我要付出额外成本，才能获得房贷。
我想打破这个迷思。有人会上节目说：听着，我现在就能告诉你，过去20年，股市平均年回报率超过10%。于是人们就说，股市的回报比房地产高。是，但这不是在相同条件下比较。为什么？人们买房地产、买第一套自住房时，通常不会全款买。他们会付20%的首付，另外80%靠贷款。
举个例子，一套20万美元的房子，你拿出4万美元。房价从20万美元涨到40万美元，花了10年——过去五年里，很多人都经历过这样的事。新冠疫情以来，美国各地有一些市场的房价上涨了100%到200%。所以，一个人买了一套20万美元的房子，借了80%的房款，房价翻倍，就赚到了20万美元。他投入的不是20万美元，而是4万美元。
这样，他获得的收益相当于首付的五倍。卖房时，增值收益还不用交税。至少在美国，如果你持有自住房超过两年，单身人士可以有25万美元的增值收益免税；已婚人士的免税增值收益超过50万美元。房贷还有税收扣除。所以……有人会到这里来说：你知道吗，你不应该被房子绑住。
年轻时需要灵活，不该背上这种责任。应该把省下的钱投进共同基金。可你知道现实中会发生什么吗，斯蒂芬？人们不会那么做。他们租的公寓比自己负担得起的更好，把钱全花光了。到了三十五岁上下才发现，因为没有买房，没有积累房屋净值；与此同时，也没有存下钱。
说人们会把本来可以拿去买房的多余资金投入股市，这根本就是个迷思。他们并不会这样做。顺便说，这也是为什么美国的大公司开始在全美买房地产，买房子、盖公寓，租给整整一代人，还指望这些人永远不买房。大概10天前，特朗普出来表态，基本意思是，他想让那些机构退出抢购美国住房的市场。
他为什么想这么做？因为他认识到，让整整一代美国人都成为租客，是个多么严重的问题。我告诉你，看看普通美国人的财富在哪里，我说的是普通人，就在房屋净值和股票市场里。最后再说一点：不管你觉得这是好是坏，代际财富的积累都依靠房屋净值。所以你刚才问到因果关系……
如果一个家庭不买房，下一代能够买房的可能性就很低。因为家中有人去世后，房子里那笔钱，也就是房屋净值，往往会传给下一代，帮助他们买房。我刚才在看一些统计，因为我希望……我真想把以前上过我节目、持不同意见、说买房不是好投资的那些嘉宾都请到一起坐下来。
那会是一场很有意思的对话，对吧？会非常有意思。没能这样安排，我换了个办法：把他们说过的话找出来。接下来念一些给你听，让你反驳、谈谈自己的看法。他们经常说的一点是，长期来看，美国扣除通货膨胀后的实际房价涨幅，每年大约只有1%。有一位嘉宾引用罗伯特·席勒作为依据。
再扣除通常相当于房价1%到2%的维修保养费、约1%的房产税，以及保险和交易费用，平均实际净回报就接近零。所以你说住房是一项好投资，指的是房价上涨的毛收益，还是扣除税费、维修保养、保险和出售成本后的净回报？你这样深入研究这些数字时，就会发现：它们是数字，但并不代表现实生活。
对吧？你去问一个如今拥有住房、而且持有了20年的人：“你现在的净资产有多少体现在房子的净值里？”超过50%的净资产都在房子里。你会在自己的YouTube频道看到这样的人，我相信你会看评论，那里有人会说：“不是那么回事。”我昨天就在你的YouTube页面读到一条评论：“我只知道，我买了一套房，现在它的价值变成了原来的三倍半。”
“我买房时，那套房的月租是1200美元。如果今天租同一套房，每月要付4000美元。”所以，斯蒂芬，你必须明白的一点是，租金总会上涨。比如我在纽约住了18年，一套不错的公寓，月租大约6000美元。我离开纽约时，同一套公寓的月租已经是2.5万美元。想想这个数字有多疯狂。而那套公寓的售价，也从200万美元涨到了500万美元。
我本来也可以租，但我实际买下了它，房产价值上涨了300万美元。我有些朋友在纽约租了20年房，没有积累起净资产。我在这场讨论里没有既得利益，也就是说，我不卖房地产，不是房地产经纪人。我只是看过现实生活中人们怎样积累财富。书里《The Automatic Millionaire》中的麦金太尔夫妇来到我的办公室时，净资产有180万美元。他52岁，就已经可以退休了，尽管他的年收入平均只有4万美元。他们的钱并不全在股市里。
他们在加利福尼亚州圣利安德罗、一个他们称为中产社区的地方买了一套房。当时房子大约值30万美元。他们还清了房贷，又在同一条街上买了另一套房，把第一套租出去，再把第二套的房贷也还清。这样，他们就有了两套没有贷款负担的房子：一套带来租金收入，另一套自己住，不欠房贷。此外，他们还在401(k)退休储蓄计划里存了钱。
假如我是个年轻人，或者哪怕不是年轻人，而是中年人、年纪更大的人，把原本准备买房的首付，比如2万美元，改投标普500指数。长期来看，它有没有可能比我积累的全部房屋净值还要增长得更多？指数基金这套想法为什么行不通？因为你不能住在指数基金里，也不能住在共同基金里。只要活着，你就总得有地方住。
人们应该这样做：看看自己正在付多少房租，然后问自己一个问题。假如我每月付5000美元，很多人确实如此，对吧？你认识每月付5000美元房租的人吗？认识。好，那一年就是6万美元。我们就按这个数算。十年下来，他们要付60万美元房租。对。前提是租金不涨。对。二十年下来，就是120万美元。
前提是租金不涨。三十年下来，就付出了200万美元房租，还是在不涨租的情况下。（原文如此；按每月5000美元直接计算，三十年为180万美元。）但租金是会上涨的。所以你必须问自己：我是不是要把这么多钱都花在租房上，却始终不积累任何资产？如果你真觉得租比买好，也还是应该考虑买下一套让别人来租的房子。因为我向你保证，这笔交易里总有人在积累财富。
如果你是租客，那么通过租赁这笔交易变富的那个人，就不是你。租房是很好的短期解决方案，但不是很好的长期财富积累方案。人们还常提到一点，你前面也引用过，就是租房带来的流动性。对。你儿子刚刚还在这里，他16岁，很快就会到有自己住处、考虑各种职业机会的年纪。
现在又有了AI这个大趋势。他可能想去旧金山，之后又想住到佛罗伦萨，或者其他地方。如果他已经买了房，里面就有一个很有意思的因素，既是心理上的，也是财务上的：买房会让你更难跟随人生的机会搬迁。如果人们对未来工作的判断是对的，我们一生中会比过去换更多种职业，那么也可以推测，我们会变得更加流动。
那么，可不可以说，买房可能会损害我的职业机会，削弱我追随这些机会的能力？答案是，可能会，对吧？但租房还有这么一面：有意思的是，租约本身也是一项很大的义务，对吧？通常签租约时，你就被一年的租期绑定了；有时候是两年。当你买房时——斯蒂芬，这里当然假设你有钱买——
你查一下，你这里随手就能看到各种数据，查查在美国卖掉一套房平均需要多久，现在就搜一下。我可以告诉你，在某些市场，你把房子挂牌，不到90天就能卖掉。有些市场甚至不到30天。很多情况下，拥有住房反而比租房更灵活。
而且这还是在你想卖房的情况下。这里写着，2025年从挂牌到完成出售，平均大约需要47到62天，包括挂牌后16天，以及30到45天的交割时间。这就是不到两个月。即使在热门市场，从挂牌到法律上完成出售，也可能需要一个半月到三个月，意思是，房屋净值并不是可以迅速取用的投资。对，但你不觉得这已经挺快了吗？
90天？不，确实挺快。我的意思是，你解除租约也要花这么长时间。没错。所以你手上有一套房，转头不到90天就能卖掉。当然，这是在美国。别的地方不一定，比如我住在意大利，在那里可能很难做到。但在美国，如果房子处在不错的市场，它是有流动性的。还有，你也可以把它租出去，对吧？你其实并没有被困住。
你开始积累房屋净值，稍微还掉一些房贷，不知不觉就可以把房子出租，同时自己仍然能够搬走。现在还有人把自住房放上Airbnb做短租。我真正希望人们得到的，是财务自由的机会。另外，到了某个年龄，是否拥有住房就没那么重要了。比如你年纪渐长，已经有了财务保障，五十多岁、六十多岁、七十多岁，只想去旅行，不想拥有房产。
那是另一个人生阶段。所以问题最终还是：你赚到的钱，准备怎么留下一部分？我又要回到刚才说的九万个小时——如果你一辈子工作九万个小时，你打算怎样保住其中一部分收入？对。你必须有一个“先支付给自己”的计划。这应该是第一优先事项：一赚到钱，第一个得到支付的人就是你自己。如果你说：“我看了斯蒂芬的节目，看了大卫，也看了不少其他嘉宾，所以我不准备买房。”
好，那你就得为自己优先存下更多钱。过去30年我在世界各地讲这些，从带着《The Automatic Millionaire》上奥普拉节目开始，这本书就是在她的节目上推出的。我讲过，你每天要存下相当于一小时收入的钱。可有人会在社交媒体上说：“我存不下收入的10%。只靠90%的收入活不下去，不可能，我必须把所有钱都花掉。”对吧？那么，这个人既在租房，又不买房——买房本来能形成强制储蓄——显然就永远不会存钱。
所以买房的另一个特点，是它确实要求强制储蓄。每月还房贷，其中一部分是在偿还欠下的本金。我还会教你如何采用每两周还一次房贷的计划，把30年的房贷提前五年还清。这样能省下的钱，要看……（嘉宾的话在此未说完，节目切入结尾。）你刚刚听到的是往期节目中的一段最多回放片段。想听完整的一期，我已经把链接放在下方了。
请查看节目简介。谢谢。