Lars Doucet：进步、贫困、乔治主义，以及为什么租金高得离谱

Dwarkesh Patel - 00:00:39:

今天我很荣幸邀请到 Lars Doucet。他开发了广受好评的游戏 Defender’s Quest，续作将在明年推出，不过他现在正在做一家新的初创公司。但我们今天聊天的原因是，他写了一篇评论 Henry George 的《进步与贫困》的文章，赢得了 Scott Alexander 举办的书评征文比赛，如今这篇文章已经扩充成了一本书，名叫《Land is a Big Deal》（土地是件大事）。

Lars，欢迎来到播客。

Lars Doucet - 00:01:10:

很高兴来到这里，Dwarkesh。

Dwarkesh Patel - 00:01:10:

我们直接开始吧。什么是乔治主义？

Lars Doucet - 00:01:12:

这本书以 19 世纪美国经济学家 Henry George 的思想为基础，乔治主义（Georgism）这个名字就来自他。George 的核心论点，基本上就是我这本书的书名：土地是件大事（Land is a Big Deal）。

人们常常把乔治主义简化为它的主要政策主张，即应当征收土地价值税，也就是对未经改良的土地价值征税，而不对土地上的任何建筑或基础设施征税，也就是说，不对人类添加上去的任何东西征税。

乔治主义的基本洞见，体现在房地产经纪人常挂在嘴边的那些格言里，比如房地产三大法则是“位置、位置、位置”，或者“买地吧，这是他们不会再多造出来的唯一东西”。基本的洞见就是：土地在经济中扮演着一个隐藏的角色，而这个角色被严重低估了。如果你用正确的视角看待历史，对土地的控制权是人类历史上最古老的斗争。它甚至超出了人类历史的范畴，动物为了土地也争斗了无数年。现在乌克兰和俄罗斯争夺的就是这个。而乔治主义最根本的洞见在于：过去一个世纪里，我们经历了一场巨大的冲突，所有的空气都被资本主义和社会主义这场对决抽走了。我们默认你要么支持工人，要么支持企业，不可能两者兼顾。而乔治主义是真正同时支持工人和支持企业的，它反对的是土地投机。

如果我们能找到一种共享地球的方式，就能解开 George 那本书书名所包含的悖论：《进步与贫困》。为什么即使进步在前进，贫困也在前进？为什么我们拥有这一切工业化技术和新方法，却仍然存在不平等？在 George 的时代是工业技术，在我们这个时代是计算机和其他一切。我们拥有这么多好东西，能造出比以往任何时候都多的东西，财富足够每个人享用，可是不平等依然存在。它是从哪里来的？George 在他的书里回答了这个问题，我在我的书里对此做了扩展。

Dwarkesh Patel - 00:03:15:

我很期待稍后深入探讨这套理论。不过首先我想知道，你对这个主题的兴趣，有多少是受到这一事实的启发：作为游戏开发者，你一直在和各种“去中心化的租金攫取者”打交道，比如 Steam 或 iOS 应用商店？这是你对乔治主义感兴趣的原因之一，还是说两者是分开的？

Lars Doucet - 00:03:38:

这个问题很有意思。我不会说最初是这个让我接触到乔治主义的，但我确实对各种形式的寻租变得非常感兴趣，尤其是在我们称为“类土地资产”的这一大类事物中，它们在大型平台经济里体现为先行者优势。基本上我已经开始对此想了很多。不过土地投机的本质是：有一整个阶层的人，能够把守一种人人都需要的稀缺资源的入口，这种资源就是土地，你不可能选择不需要它。正因为如此，每个人基本上都得向他们交租。而这些人不一定做了任何事，他们只是先到了那里，然后告诉其他人：“好吧，如果你想参与这个世界，就得付钱给我。”

真正让我接触到乔治主义的与游戏开发有关的契机是……我以前听说过、也读过一些关于乔治主义的东西，觉得挺有意思，但后来我开始反复注意到在线多人游戏里一个奇怪的现象：虚拟住房危机。对我来说，这是世界上最离奇的概念。基本上就是元宇宙里的住房危机，以及追溯到 30 年前元宇宙的前身。早在我 19 岁玩《Ultima Online》的时候就有了。那是一款可以玩的在线游戏，你可以在游戏里盖房子，把它放在某个地方。

我发现，房子其实相当便宜。你在游戏里工作足够长的时间，就能买得起房子的蓝图，房子会被放在某个地方，但根本没有土地可以放它。当时我心想：“哦，好吧，我猜是服务器满了。”我也没怎么多想，只是觉得：“真糟糕，我加入游戏不够早，住房没我的份了。”然后我就差不多忘了这件事。接着 20 年后，我回去看了看，发现那款游戏里的住房危机仍在持续。那款游戏足足运行了 25 年还在运营，而那场住房危机依然没有解决，还出现了一整个住房黑市。后来我注意到，同样的趋势也在其他在线游戏里重演，比如《Final Fantasy 14》。再后来，到了 2022 年，随着加密游戏的巨大浪潮，比如 Axie Infinity、Decentraland、the Sandbox，以及 Yuga Labs 的无聊猿游艇俱乐部（Bored Ape Yacht Club）的“Other Side”，都进行了大规模的土地销售。

当时，我在一家名叫 Novik 的视频游戏咨询公司担任分析师。我告诉我的雇主们，我们将会看到所有同样的问题再度出现。我们将会看到虚拟土地投机。它们会重现现实世界住房危机的种种条件，那将是一场灾难。我预言了这一点，结果证明我是对的。我们现在已经看到整个周期自行走完了。我真的很震惊，我们竟然能在虚拟世界里如此清晰地重现现实世界的问题，而且根本没人刻意去这么做，它就这样发生了。这就是我的游戏设计背景与被“George 化”（George-pilled，就是现在网络上的年轻人所说的那个词）之间真正的联系。

Dwarkesh Patel - 00:06:43:

有一段很搞笑的片段。Tim Dillon 上了 Joe Rogan 的播客，他们在聊 Decentraland：如果你想在元宇宙里做 Snoop Dogg 的邻居，大概要花几百万美元之类的。Joe Rogan 说：“那你觉得你住得起那儿吗？”然后 Tim Dillon 说：“不，但我要另开一个元宇宙，而且我会努力工作。”

Dwarkesh Patel - 00:07:10:

我们来谈谈乔治主义本身。Tyler Cowen 很久以前写过一篇博客文章，他把对土地征税与对未经改良的劳动或未经改良的资本征税做了比较。这是个有趣的概念。我有计算机科学学位，那我是不是应该和入门级软件工程师按同样的水平被征税，而不是按播客主持人来征税，因为我没有尽可能高效地利用我的时间？从某种意义上说，闲暇就是劳动版的、旧金山市中心那块未经改良的停车场。或者，如果我只是把我的资本留在经济之外，从而让它没有用处，也许我的资本就应该按短期国债资本利得的税率来征税。这样一来，你就不是在惩罚那些有盈利的投资，而资本利得税在某种程度上就是在这么做。你怎么看这个比较？

Lars Doucet - 00:08:07:

在回答这个问题之前，你得先回到你所依据的最基本的道德原则。你的道德运作原则是不是：我们想提高效率，所以要以某种方式对所有人征税，来核算被浪费的机会成本？这又引出许多其他问题，比如由谁来决定那是什么。

我认为乔治主义的论证有点不同。我们主张的税是高效的，但它其实源于一个不同的出发点，一个更根本的正义方面。在我们看来，如果你工作并创造了价值，那么是你的工作创造了这些价值。如果你存钱并积累资本，把这些资本投入运作以获取回报，你同样为社会提供了有价值的东西。你存钱，让一家工厂得以存在；你存钱，让一家航运公司得以起步。这些都是有价值的贡献。但是，地球不是任何人造出来的。地球在我们所有人之前就已存在。

提供土地的人，实际上做的是提供土地的反面。他们“取消提供”土地，然后向你收取打开大门的费用。所以，对土地未经改良的价值征税的论据是：我们想要对不生产性的寻租征税。我们想要对非生产出来的资产征税，因为我们想鼓励人们去生产资产。我们想鼓励人们去付出劳动、去生产资本。我们想要更多这样的东西。还有一句格言说：如果你想要某样东西少一些，就对它征税。

也许确实有某种“银河大脑”式的观点，主张对未实现的机会成本之类的东西征税，但我对这个不那么感兴趣。我的道德原则更多是：让我们先从对那些没有人制造出来、而人们在把守其入口的东西征税开始。让我们先对垄断和寻租征税，之后如果还需要筹集更多税收，我们可以再谈。但让我们先从对社会上最糟糕的东西征税开始，然后停止对我们真正想要更多的东西征税。

我们现在有一种心态，认为一切都是权衡取舍，我们必须接受所得税、销售税、资本税的种种弊端，因为我们需要这笔收入，而它总得从某个地方来。我的论点是，它可以来自一个好得多的地方。所以让我们从这里开始。

Dwarkesh Patel - 00:10:39:

所以我想问，如果我们已经实施了土地价值税，但仍然有收入缺口，需要另一种税，而且我们不得不保留所得税或资本利得税。在那种情况下，你会不会更倾向于一种基本上是按你时间的机会成本来征税的税种，而不是按你实际产生的收入，或者你的资本所能产生的回报来征税？

Lars Doucet - 00:11:04:

不，我想可能不会。我认为你可能会选择某种别的更简单的税，只是为了简便，因为那里面的自由度太多了。我们可以谈谈我为什么要为乔治主义的土地价值税辩护，但我认为，一旦你开始评判什么是你时间的最有价值的用途，事情就不一样了，因为那是一个主观得多的问题。做播客主持人、做计算机科学从业者，还是创办一家初创公司，哪一种对社会提供的价值更多？这可能很长时间都看不出来。

想想那些在有生之年从未成功的人。想想发明调频广播（FM radio）的那个人。他从窗户跳楼自杀了，因为他的发明在他有生之年一直没有被真正采用，但它后来改变了一切。如果我们在他有生之年，根据他所做的事情来对他征税，把他当作一个“失败者”。如果梵高因为浪费生命做艺术家而被征税，而他自己也这么认为，这最终导致了他的自杀。很多这类事情在当时并不一定能被认识到，要弄清楚这一切需要一个大得多的官僚体系。所以我认为你应该选择一种更温和的税。

在土地价值税之后，我认为你应该做的是对自然资源征收开采税（severance tax），以及对其他垄断和租金征收其他税。所以我认为土地价值税之后的下一步，并不是立刻转向资本税、所得税和销售税，而是转向对其他寻租行为和其他并非字面意义上的实体土地的“类土地资产”征收的其他税。然后，只有在你把这些都做完之后，如果你仍然确实需要更多税收，再转向那些糟糕的税。

Dwarkesh Patel - 00:12:58:

什么是开采税？

Lars Doucet - 00:12:59:

开采税是对自然资源开采征收的税。挪威对其石油产业就是这么做的，这非常成功，也是挪威避免了资源诅咒的关键原因。

乔治主义的纯粹主义者会说，它本质上就是另一种形式的土地价值税。你通常无法“开采”土地。比如你现在住的这栋房子，你并没有把这块土地用光，但你可以耗尽不可再生资源。所以开采税基本上是这样的：比如雀巢应该为它们使用的水缴纳开采税，因为它们所做的只是圈占一种本来就存在、过去属于人民的自然资源，然后把它装进瓶子里卖给人们。它们应该能够从自己给这些水增加的价值中获利，而不是仅仅因为拿走这项资源就获利。

Dwarkesh Patel - 00:13:53:

不，这说得通。好，那我们深入探讨乔治主义实际的理论和逻辑。有一件事我一直没弄明白：为什么在非常受欢迎的地段拥有土地的业主，本来就没有动力对这些土地做出最有生产力的利用？也就是说，即使没有土地税，如果你在旧金山有一块地产，为什么你没有动力在法律允许的最大限度上去建设它，以便收取租金呢？为什么你要把它留作停车场？

Lars Doucet - 00:14:28:

对。原因有很多。其中一个与书里的一幅图有关，是有个人为我制作的，我稍后给你看。那幅图展示的是回报率。土地投机者实际上是在优化自己的回报率，对吧？所以，如果土地每年升值 10%，你实际上就有动力去投资空地，或者拆掉一处房产，因为一处待拆房产的建筑价值是负的。土地更便宜，因为上面有垃圾。基本上，你多出来的每一美元，用在购买更多土地上，要比用在盖楼上更划算。

Dwarkesh Patel - 00:15:16:

但最终这难道不应该被计入土地价格吗？这样回报率就不再是 10%，而基本上和你投资任何其他资产能得到的回报差不多了。到那时，在现有土地上盖东西的回报率和买新土地的回报率就差不多了，因为那份回报已经被计入其他土地的价格里了。

Lars Doucet - 00:15:38:

我们在经验上就是没看到这种情况。只要生产率和人口在增长，我们看到的就是地价不断上涨。这些生产率和人口的增长成果都被吸收进了土地的价格里。这是因为一种叫作 Ricardo 地租定律（Ricardo’s Law of Rent）的现象，而且它已经得到了相当充分的经验验证。这与谈判能力有关。当然，有些人确实会建设和投资。有很多地方性法规限制了人们的建设能力。但另一个原因是，这也和现有的房产税制度有关。现有的房产税制度实际上在激励人们保留空地，因为你一旦盖了房子，税负就更高。

所以实际发生的情况，类似于油井的现象。这不只是因为房产税，房产税确实鼓励你把土地空着。但还有一种现象，叫作囤地（land banking），等待土地成熟。当然，我现在可以盖，但我可能手里有很多块地，我不需要现在就盖，因为我认为以后价格可能会涨，到以后再盖会比现在盖更划算。而现在让它空着不会花我任何钱。如果我现在盖，就得多交一点房产税。而我知道三年后价格会更好，所以也许我会等到那时再承担这些建设成本，而现在我会更专注于在这边盖房。我有很多事要做，所以我就先在这儿占着不动。

这就像我占着大约 30 个域名，其中大部分是在我接触乔治主义之前买的。我的想法是：“嗯，我每年付 15 美元就能一直持有它，何乐而不为？也许哪天我会用上。”我大概应该把那些我根本不打算用的都释放掉，因为前几天我在为我的初创公司找域名，结果每一个由两个单词组成的 .com 域名都被占了，而且已经被占了 10 年，这是类似的现象。其中一部分是对激励的经济理性反应，另一部分则只是：这是个好资产，我就先握着，为什么不呢？而且我现在没有压力非要去建设。

这种情况在城市的上升期和下降期都会发生。所以无论人口在增长还是在减少，人们都会买很多土地并让它闲置，因为这也是个存钱的好地方：它是一种资产，你知道只要人口哪天重新开始增长，它保值的能力会比你手里几乎任何其他硬资产都强。

Dwarkesh Patel - 00:18:16:

嗯。我想对这种思维方式的另一个更宽泛的批评是，这一切都是一种稀缺心态，认为土地是有限的。我们为什么不专注于扩大可用土地数量的可能性呢？美国其实并没有真正的土地短缺。也许城市地区存在土地短缺，但我们为什么不向海洋扩展？为什么不向空中和太空扩展？我们为什么要用这种稀缺的心态来思考？

Lars Doucet - 00:18:48:

我喜欢这个问题，因为实际上我们当前的现状心态才是稀缺心态，而乔治主义才是富足心态。只要我们学会共享土地，就能拥有这种富足。因为现在，我们为什么不扩展？答案是我们试过了，而且做过两次。这就是美国边疆的故事。现在内华达州有大量空地，但没人想要。你得问一问为什么，对吧？你还得问另一个问题：在元宇宙里，他们明明可以想怎么扩展就怎么无限扩展，为什么还是出现了虚拟住房危机？这怎么可能？

答案与我们所说的城市集聚效应有关。真正有价值的是人际关系，是与其他人相邻，是那些稠密的人际网络。从某种意义上说，问题在于土地并不是一种无差别的、可互换的商品。位置真的很重要。美国的土地数量是有限的，但它完全可以被看作一个无限的平面。即便真有那么一天，我们也不会在几千年内把美国的每一平方英寸都填满。稀缺的是具体的位置。它们是不可互换的。

在某种程度上，如果你不想住在纽约，你可以住在旧金山或任何其他大城市。但是，让纽约成其为纽约的东西是不可互换的；让旧金山成其为旧金山的东西也是不可互换的。旧金山那一特定的风险投资家群体，除非这座城市彻底爆炸，然后这个群体搬到奥斯汀或别的什么地方，到那时，奥斯汀就会变得不可互换。我是说，奥斯汀现在就是不可互换的。

我来谈谈边疆。我们做过边疆扩张。这就是为什么移民们从欧洲、后来从世界其他地方来到美国去开拓边疆。而这笔账里的输家，当然就是原本就在这里、却被赶走的印第安人。但这就是美国最初的构想。

我喜欢这样说：美国的悲剧在于，它是一个怀着边疆国家心态的国家，实际上却已经失去了边疆。这就是为什么你会遇到那些婴儿潮一代的人，他们会说：“为什么下一代不能靠自己的努力奋斗向上呢？”因为美国至少经历过两个主要的边疆扩张时期。第一个是真正的边疆，也就是西部，俄勒冈小径，篷车，以及对印第安人的驱逐。

那是一个规模巨大的时期。那正是 Henry George 写作的时代。那时边疆正在关闭。所有那些免费的土地正在被占走，而这些土地的好处现在已经被完全计入价格了。边疆关闭意味着，优质的生产性土地的价值现在已经被完全计入价格。但当边疆开放时，你可以直接去那里占一块，得到生产性土地，并实现其中的收益。

第二次边疆扩张发生在 Henry George 去世之后。那是汽车的发明，使人们能够在城市里有一份工作，却不必住在城市里。就像我是通勤到这里来拜访你的，对吧？这要归功于汽车边疆的开启，它让我可以住在另一座城市，却能通过开车进城来做像这档播客这样有生产力的工作。但问题是，蔓延式扩张只能带你走到一定程度，这条边疆同样会关闭。而我说的关闭，并不是指郊区扩张停止了。我的意思是，通过 Ricardo 地租定律，郊区住宅会把这种好处的价值完全计入价格：既能靠近城市，又能住在这边，由此产生的收益全被价格吸收了。

Dwarkesh Patel - 00:22:37:

嗯，但我觉得这仍然与这样一种说法相容：我们应该把重点放在技术进步和富足的增长上，而不是试图根据当前现状下的技术去估算现在有多少租金可得。汽车就是一个很好的例子，但想象一下如果有了飞行汽车。就像《Where Is My Flying Car?》那样，书里有一整套分析：如果人们每天仍然通勤 20 分钟，那么在同样的通勤距离内，可达的土地会比以前多得多，而且所有这些土地的价值也会相当，哪怕从你能容纳的人际关系来看也是如此。那我们为什么不直接去造飞行汽车，而要专注于土地租金呢？

Lars Doucet - 00:23:21:

嗯，因为这些东西是有代价的。边疆扩张的代价是屠杀所有的印第安人，而汽车扩张的代价是气候变化。这必须付出代价。问题在于，最终当你走到那场边疆扩张的尽头，你又会陷入我们最初遇到的同一个问题。最终的问题是，如果我们真的发明了飞行汽车，第一代人会大赚一笔，如果更进一步，像《星际迷航》里的物质传送器，那就真的成了。那样你真的可以住在内华达州而在纽约工作。有些人声称 Zoom 就是这样的东西，但它不是。我们已经看到了它的经验效应，它是我们有过的最弱的、类似边疆的东西，而且它已经关闭了。因为 Zoom，像奥斯汀这边这样的房子升值了，因为有需求，有人需要远程办公。所以由于 Zoom 经济，对住在郊区的需求增长现在基本上已经被计入价格了。所以问题在于，最早这么做的那批人，那些很快就到了那里的人，那些最早登录 Ultima Online 服务器的人，能够占下那一块边疆并获取其中的价值。但下一代人要为此付出更多的租金和更高的房价。

Dwarkesh Patel - 00:24:34:

其实这引出了对乔治主义的另一个有趣的批评。这是 Zachary Gochenour 和 Bryan Caplan 的一篇论文，题为《A Search-Theoretic Critique of Georgism》（对乔治主义的搜寻理论批评）。他们提出的观点是，对土地的改良，有一种思考方式其实是识别出这块土地有价值。也许是因为你发现它下面有油井，也许是因为你发现它正好靠近这些中餐馆和这家商场之类的地方。而找出哪块土地有价值，实际上需要资本，还需要你决定让自己的生活天翻地覆、前往某个地方，以及各种各样的努力。而这些并没有被计入你通常所理解的、不应被征税的土地改良之中，对吧？所以在某种意义上，你得到那块土地，就像是对你识别出这块土地有价值、可以用于生产目的的一种补贴。

Lars Doucet - 00:25:30:

对，是的，我知道。我读过那篇论文。首先，那篇论文的第一作者 Zachary Gochenour，我没能让他具体说清楚他在这一点上到底是什么意思，不过他公开表示过，自从写了那篇论文之后他修正了看法，现在比他刚写那篇论文时对乔治主义的论点友好得多。所以我很想让他把话说清楚，看看他究竟是什么意思，因为那只是一句顺带的评论。

但就 Caplan 的批评而言，它只适用于 100% 的土地价值税，也就是完全捕获全部土地价值税；而我所知道的最极端的乔治主义者，也只主张 85% 的土地价值税。那样仍然会留下 15%，而且 Caplan 完全没有考虑投机的负面影响。他提出的是一种“其实投机是好的”的论点。即便我们接受他的论点，他仍然需要正视土地投机所有那些在经验上被观察到的问题。如果我们想做某种折中，承认也许投机可以带来这种良性的发现效应，那么对此有两个非常好的回答。

第一，干脆不要做 100% 的土地价值税，反正出于自然的限制，我们大概也无法在实践中做到。就像你不会想要征收 115% 的土地价值税，那会把人赶出土地。所以我们要确保土地价值税很高，但注意不要超过。这样会剩下一小部分土地租金，想必仍然会激励这类行为。没有任何论据表明，必须拿走 100% 的土地租金才能激励 Caplan 所说的那些好事。

第二个论点是，当他谈到石油时，我们有来自挪威极为成功的石油模式的经验证据，它表明在自然资源的情形下应该怎样处理这个问题。挪威的做法是，对石油开采征收极高的开采税。按照 Caplan 的论点，这本应会极大地摧毁公司外出去发现石油的激励，但在经验上并非如此。

石油公司的论点是，它们需要石油租金。我们需要这些石油租金，否则就没有激励去承担海上石油钻探的巨额资本成本。挪威的态度是：“好，如果你只是需要覆盖海上石油钻探的成本，我们来补贴。我们直接付钱给你，请你去发现石油。但当你发现石油时，那些石油属于挪威人民。”你可以留下一部分租金，但大部分归挪威人民。不过，你所有的研发都是免费的，你所有的勘探发现也都是免费的。如果问题在于发现，我们就补贴发现。然后石油公司就会说：“好吧，这听起来是笔很划算的交易。”因为如果没有这一点，石油公司会这样想：“好，我们要承担所有这些风险。那我就守着所有这些油井不动，就像人们占着域名一样，因为我以后可能会用到，以后价格可能会涨。”但现在由于有很高的开采税，你被迫现在就钻探，而你实际的勘探发现成本、研发成本和所有那些资本成本都被包掉了。

Dwarkesh Patel - 00:28:26:

但这难道没有另一面吗？投机的经济效益之一，当然它也有弊端，但其中一个好处是它能消除价格的波动性：投机者会在便宜时买入，在价格高时卖出。这样做的时候，他们在一定程度上让这项资产随时间推移变得不那么波动。

如果你基本上是在告诉那些土地上有石油的人，如果你不把它开采出来，你就会一直被征税，那么你就是在鼓励人们立刻生产出大量有限资源，造成大规模过剩。如果你认为 20 年后或 30 年后，当石油储量快要耗尽时，我们可能需要地下的那份储备，那么这就是不好的。

Lars Doucet - 00:29:10:

不一定。问题在于，你所说的那种投机，比如鼓励人们去做套利，对资本来说是好事，因为我们可以造出更多资本。但我们造不出更多土地，也造不出更多不可再生的自然资源。而且我认为证据在经验上并不支持这一点，因为如果说有什么影响的话，那就是土地投机让地价不断上涨，而不是找到某种自然的均衡。尤其是考虑到融资有多容易。三分之二的银行贷款都在追逐房地产，把它越推越高。

如果你看美国住宅房地产价格的历史，它并不是一张不断回落的周期性曲线。它是一路上涨、上涨、再上涨，沿着一条直线，与生产率同步。这构成并支撑着一些重大问题，也就是推动我们住房危机的一切，而住房危机又进一步支撑着大量不平等、污染和气候变化问题。

关于投机，即便我咬咬牙接受，说：“好吧，其实投机是好的。”我也不认为有人论证过，投机者需要拿走百分之百的租金，才能得到恰当的激励去做投机中产生的任何好事。我认为拿走一个合理的小比例就够了，租金的 5% 到 10%，如果我大方一点，也许 15%，但我不认为有人在经验上论证过应该是百分之百，而这差不多就是现状。

Dwarkesh Patel - 00:30:31:

就这个规律而言，价值倾向于不断上涨，这意味着并不存在投机者在抑制的周期性波动。

Lars Doucet - 00:30:41:

嗯，当然是有周期的，但并不像是会归零重置的那种。

Dwarkesh Patel - 00:30:45:

是啊，但股票市场也是如此，对吧？长期来看它是上涨的，但投机者在股市中仍然有他们的经济角色，那就是确保价格……

Lars Doucet - 00:30:55:

区别在于，人们现在把越来越高比例的收入付给了土地部门，而过去并非如此。现在有些人光是房租就要花掉 50% 的收入。这从长远来看是不可持续的。这里的周期就是革命。[笑]

不，我是认真的。纵观历史，要么土地改革，要么革命。要么就是一个永无休止的循环，把收入从无地者转移给有地者，而最终无地者不会再忍受下去。19 世纪末，美国曾经确实有可能全面走向社会主义或共产主义，唯一拯救了我们的是……George 的论点是，要么乔治主义，要么共产主义。如果你想拯救资本主义，又不想走向极权主义，我们就需要乔治主义。George 没能预料到的，当然就是汽车。

汽车把这个问题又往后推了几代人，代价是城市无序蔓延。这让每个人都觉得我们已经解决了这个问题，但蔓延的代价在污染和糟糕的土地利用方面是巨大的。看看现在的休斯敦就知道了。我们已经走到了那条边疆的尽头，现在又面对同样的问题。你会看到美国对左翼思想的兴趣重新抬头，这不是巧合。这是因为租金实在高得离谱，穷人和年轻人真切地觉得自己被排除在了给予他们父母的那份承诺和社会契约之外，他们对此心生嫉妒，并想知道它到哪里去了。

Dwarkesh Patel - 00:32:36:

嗯。其实你刚才提到，很多银行贷款基本上是用来让你获得抵押贷款、买房子的，也就是流向了土地。Trevor Acorn 在 Twitter 上提了一个有意思的问题。他们问，如果情况属实，如果大部分银行贷款都用于帮助你购买被人为抬高价格的土地，而现在你实施了土地价值税，所有这些房产价值暴跌。那么所有这些抵押贷款……人们显然还不上了。

Lars Doucet - 00:33:13:

对，对。我们是不是要摧毁银行业？

Dwarkesh Patel - 00:33:15:

没错。我们会迎来一场大大萧条吗？

Lars Doucet - 00:33:17:

我不是要把地主和奴隶主相提并论什么的，但美国南方整个经济都建立在奴隶制之上。我们现在一致认为这件事是错的，而如果按那种逻辑，就好像我们当初应该保留奴隶制，因为废除奴隶制确实严重扰乱了南方经济。但废除它仍然是正确的事。

我没有什么魔法按钮可以按，尽管我很想按，让我们明天就在美国各地实行 100% 的土地价值税。我认为通往乔治主义未来的实际道路必须是渐进的。会有足够的时间来逐步解除所有那些投资，走向一个更健全的银行业。如果我们一夜之间就这么做，没错，银行业会受到一些冲击，我无法预测那些冲击会是什么，但我也不认为那是一个真正会发生的风险。因为我们根本不可能在所有层面一夜之间做出这样的激进改变。

Dwarkesh Patel - 00:34:13:

嗯，好的。我们回到一些理论问题上。

我有一个问题，我想我并没有完全理解为什么可以认为你能收取任意高的租金，其理论依据是什么。为什么竞争的经济学原理不适用于出租，就像利润在其他任何企业中都会被竞争消耗掉一样？我明白土地所有者不是无限多的，但在任何一个地区都有多个土地所有者。所以如果一个土地所有者每月赚取 50 美元的利润，另一个土地所有者赚取差不多的金额，而他们在争夺同一个租户。其中一个会降低租金，让租户来找他，另一个也会这样做，竞价过程就这样持续下去，直到所有利润都被竞价竞掉。

Lars Doucet - 00:35:04:

这就是 Ricardo 地租定律。书里有一节配了一些插图，你可以展示出来。问题在于我们造不出更多的土地，对吧？你可能会说：“可是内华达州有大把的土地。”但关键是曼哈顿的土地就这么多。

Dwarkesh Patel - 00:35:19:

但是在曼哈顿拥有土地的人，他们为什么不互相竞争，或者自己和自己竞争呢？

Lars Doucet - 00:35:23:

因为稀缺性的本质在于：曼哈顿的位置就那么多，而想住在那里的人却很多，对吧？所以所有想住在那里的人都得互相抬价。让我先给一个简单的农业例子模型，然后我再解释农业模型如何对应到住宅模型。

基本上，当你付钱住在城市地区，甚至像这里奥斯汀这样的郊区，你实际付费买的是一种权利，也就是靠近并实现该地点生产能力的权利。也就是说，我想住在奥斯汀，是因为我可以接触到一份好工作，或者奥斯汀有的任何酷炫之处，好学校，各种便利设施。问题是你得为这些付费，而且你必须出价高过其他愿意为这些付费的人。Ricardo 地租定律说，当一个地区的便利设施价值和生产率上升时，它会被吸收到地价里。其机制是这样的：假设我想买一个西瓜，只剩下一个西瓜了，我得出价高过那个人。但西瓜种植者可以说：“哦，很多人想要西瓜。所以下个季节会有更多西瓜，因为他们会生产更多西瓜。”但由于在奥斯汀，在我们交通网络的自然限制之内，位置就那么多，这就迫使竞争发生在本质上是租户的那一方。它迫使我们彼此之间展开单边竞争。

一个简单的农业例子是：假设有一块公共田地，任何人都可以在上面耕作，你在上面劳动可以创造 100 个单位的财富。还有另一块田地，你在那里也能赚到 100 个单位的财富，但它归一个地主所有。既然你要付给他租金，你为什么还要去地主的地上劳动呢？你根本不会付他任何租金，你会去那块免费的田地上劳动。但如果地主买下了那块田，而现在你最好的机会是一块只能产出 10 个单位财富的免费田地，那他现在就可以向你收取 90 个单位的财富，因为你没有别的地方可去。

所以基本上，随着一个地区越来越多的土地被买下、归于私人所有，地主们随着时间推移就能提高租金。不是提到一个最高水平，而是有限度的。这个限度就是所谓的生产边际（margin of production），基本上就是你最多可以收取到最好的那个基本免费替代选择的水平，竞争就是在这里体现出来的。

你可以从地理上意识到，比如在奥斯汀的边缘地带，有些土地基本上是可以很便宜获得的，可能离得相当远，而 20 到 30 年前它还没有那么远。随着这个边际慢慢被私有化，地主就可以收取到这个边际的水平。另一个限度是生存水平。他们收取的租金不能超过你实际付得起的数额。

当整个大陆都是免费的时候，第一个定居者来了，在地上插下一把镐，保有自己所有的财富；但随着越来越多的土地被集中起来，地主们就可以按比例收取更多，直到他们收取的基本上达到生存水平。这就是边疆扩张的运作方式。

Dwarkesh Patel - 00:38:51:

这能解释旧金山的房产价值吗？它们显然非常高，但我觉得还没高到那种程度，也就是在 Google 工作的软件工程师只能过生存水平的生活，他们也不在生产边际上，也就是说，并不是那种“这就是住在加州中部然后通勤三小时去上班所需的成本”之类的情况。

Lars Doucet - 00:39:13:

这与两件事有关。首先，这是在长期内发生的。旧金山经历了很多次生产率繁荣，所以需要一些时间才能把这些计入价格，可能要过一段时间。但只要时间足够长，最终会达到那个水平。

其次，当我们谈论这些时，它也是基于平均生产率的。旧金山的普通居民可能并不一定赚到像高收入的生产性工作者那么高的收入。这意味着，如果你是一个生产率高于平均水平的人，住在昂贵的城镇是划算的，因为你的收入高于租金中体现的平均生产率，对吧？但如果你的生产率低于平均水平，你就会逃离高生产率地区，去更边缘的地区，因为那基本上是你唯一能负担得起谋生的地方。

Dwarkesh Patel - 00:40:06:

好的，这很有意思。这其实是我真正好奇的问题之一，所以很高兴听到对此的回答。

另一个问题是，这个想法认为，土地以租金的形式吸走了本应属于资本家和劳动者的利润。但当我看美国最富有的那些人，确实有些人拥有大量土地，但他们是在通过资本或劳动（取决于你怎么定义创办公司）致富之后才买了那些土地。比如，当然，Bill Gates 在蒙大拿之类的地方拥有很多土地，但他一开始之所以拥有所有那些财富，是因为他创办了一家公司，那基本上是劳动或资本。那么你如何解释所有富人都是资本家或劳动者这一事实呢？

Lars Doucet - 00:40:47:

人们有一个很大的误解，当他们想到亿万富翁时，想到的是 Bill Gates、Elon Musk 和 Jeff Bezos 这样的人。这些其实是少数派亿万富翁，大多数亿万富翁是涉足对冲基金的人，是银行家。而银行的三分之二是什么？是房地产。

但更针对你的观点来说，我不一定对亿万富翁的存在有意见。我也不一定认同那种说法，即亿万富翁要对他们公司产生的一切负全责，我想他们喜欢呈现这样的形象。但我不一定对亿万富翁的存在有意见。我的意见在于工薪阶层养不起家人。所以更大的问题是租金太高，而不是 Jeff Bezos 富得离谱。

Dwarkesh Patel - 00:41:45:

不，不。我不是在抱怨你的方案无法解决亿万富翁存在的事实。我也喜欢有亿万富翁存在。我想指出的是，很奇怪的是，你的理论说我们社会里所有的剩余都流向了土地所有者，然而我们社会里最富有的人却不是土地所有者。这难道不是在某种程度上与你的理论相矛盾吗？

Lars Doucet - 00:42:11:

我们社会里的很多富人就是土地所有者。靠土地致富是一种无需生产就能致富的方式。就像你在对 Glaeser 的采访里说的，Googleplex 那块房地产的价值无法和 Google 的市值相比。但现在把旧金山所有房地产的价值，与那里一些公司的市值相比较。看看那些向在 Google 工作的人收租的人。钱实际上流向了那里。

如果你在旧金山作为四口之家年收入 10 万美元，你就低于贫困线。这些钱基本上流向了美国的中上阶层，也流向了拥有大量住宅用地的老年人和富人。他们本质上就是整整一个隐形的土地贵族阶层，从美国最有生产力的人，尤其是年轻人身上榨取财富。这造成了非常奇怪的模式，尤其是服务业工人，他们负担不起住在需要他们工作的那些城市里。

Dwarkesh Patel - 00:43:30:

好，那你怎么看这样一种观点？这在经济上也许是有效率的，但土地价值税的效果基本上是把我们的某种社会补贴，从恰好在城市地区拥有土地的中上阶层人群身上转移走，转给超级富有、同时也超级有生产力的人，也就是那些控制着 Google 在山景城拥有的那半英亩土地的人。这是在减轻像 Google 这样超级高产公司的负担，让它们将来能做出更酷的产品。但从某种意义上说，这有点激进，因为你是在从中上阶层转向科技亿万富翁。不过这样做在经济上仍然是有效率的。

Lars Doucet - 00:44:18:

嗯，不，我不太同意这一点，因为虽然有很多中上阶层的美国人拥有大量土地财富，但大部分土地财富并不在他们手里。城市地区的大部分土地财富实际上在商业房地产里，在中央商务区。

我从事批量评估（mass appraisal）工作，所以我在我们建立的模型里亲眼见过这一点。如果你看城市里的交易，然后把土地价值在图上标出来，它看起来像这样：_/\_ 而这个峰值，就是市中心，那不是住宅区。住宅区虽然吸走了大量的土地价值，租金也高得离谱，但中心商业房地产的价值要高出一个数量级。即使在 Zoom 时代，这一点也依然成立。它有所下跌，但起点是非常高的水平。这类房地产有很多被利用得很差。尤其是在休斯敦，市中心有很多中心停车场。那是极其宝贵的房地产，却只是被少数几个投机者占着，什么也不做。那里本可以是住房，可以是办公室，可以是便利设施，可以是上百万种东西。所以当你谈论土地价值税时，这些人将是最先受到冲击的。而这些人既不是和善友好的中上阶层美国人，也不是辛勤劳作、制造酷东西的实业家。他们是什么都不做的人，字面意义上的什么也不做。

如果你实施完整的土地价值税，没错，它会在一定程度上改变社会的负担分配。但我觉得大多数得出累退结论的房产税和土地价值税分析，主要是基于我们目前的评估做出的，我觉得我们的评估可以得到大幅改进，而一旦我们改进了评估，就能显示出大部分土地价值究竟集中在哪里。然后我们才可以决定，我们是否对这些税负转移感到可以接受。

Dwarkesh Patel - 00:46:18:

前一阵子我读了一本书，叫《How Asia Works》（亚洲是如何运转的）。

Lars Doucet - 00:46:45:

对，我是它的粉丝。

Dwarkesh Patel - 00:46:47:

作者 Joseph Studwell 谈到的一点是，他想解释为什么一些亚洲经济体在 20 世纪后半叶增长得如此迅猛，他指出的原因之一是，这些经济体实施了土地改革。他们把土地从既有的贵族和乡绅手中，分配给了耕种土地的人。

我当时读这本书的时候有点困惑，因为有一种叫作 [听不清] 的东西。它的想法是，无论一开始是谁拥有某种资源，这个人的激励都会是把这种资源租出去，让能够最有生产力地利用它的人去使用。而 Studwell 指出，这些小农会关注轮作的细节，并最大限度地利用这块土地以获得最大产出，而如果你是个大地主，你只会尝试搞某种机械化的方式，而那远没有那么有效。在一个贫穷的国家，你拥有的是海量的劳动力。所以你想要的是劳动密集型的东西。

总之，退一步说，我读这本书时很困惑，因为在市场上你不是应该预期到这样的事吗：农民从银行获得贷款来租下那块土地，然后他们能比原来的地主更有生产力地耕作这块土地。因此他们能够获利，基本上人人受益。为什么没有出现一种 [听不清] 式的解决办法呢？

Lars Doucet - 00:48:24:

因为农民对土地做的任何改良，都会成为向地主发出的提高租金的信号，这是因为 Ricardo 地租定律。爱尔兰发生的正是这样的事，George 在《进步与贫困》里谈到了这一点。很多人问，为什么爱尔兰会发生饥荒？因为爱尔兰人是坏人，他们懒惰。他们为什么不进行改良？因为如果你改良了土地，结果只是你仍然被迫陷入单边竞争，租金上涨了。

Dwarkesh Patel - 00:48:50:

嗯，好，这说得通。

你用土地价值税征收的税款，是打算取代现有的税收，还是打算让我们获得更多像全民基本收入（UBI）这样的服务？因为大概两者不能兼得，对吧？比如你要么选择取消现有的税收，要么得到更多……

Lars Doucet - 00:49:08:

嗯，这取决于你想要多少 UBI。这是个滑动标尺。你想取代多少税收，相对于多少……你可以在那里做一个预算。我在书里给出了我认为土地价值税能筹集多少的确切数字。具体数字我记不清了，但你可以调出一张图叠加在这里，无论你说的是联邦层面，还是联邦、地方和州合计的层面。

美国有 44 万亿美元的土地价值，我相信通过 100% 的土地价值税，我们每年可以从土地租金中筹集大约 4 万亿美元。实践中我们大概会做得比这少。但即使按我认为土地租金所能筹集的最低估计，你也可以完全负担下社会保障、医疗保险加医疗补助（合起来算第二项，也就是医疗）或者国防中的任意一项。我认为实际上你可以筹到比这更多，我在书里给出了一个论证，说明为什么我认为更接近 4 万亿美元左右。那样就可以支付这三项，还有一点富余。

所以我的意思是，这由你决定。这是个政策决定，看你是想把它花在支出上，还是花在抵消其他税收上，还是花在 UBI 上。我认为最好的政治方案是这样的：因为如果我咬咬牙承认可能还会残留一些累退性问题，那么你会想做所谓的 UBI，在 George 的时代它被称为公民红利（citizen’s dividend）。这将抹平任何剩余的累退性问题。

但我非常赞成取消一些最糟糕的税，不只是因为它们有无谓损失而土地价值税没有，还因为有一个诱人的理论，叫作 ATCOR，即“所有税收都来自租金”（All Taxes Come Out of Rent），它认为如果你降低其他税收，就会提高地价，这意味着如果它在最强的意义上成立，那就意味着用单一的土地价值税取代所有税收总是行得通。我不确定我是否相信这一点，我想看到一些经验证据，但我认为至少它的某种弱形式是成立的，因此当你抵消其他最糟糕的税收时，你不仅摆脱了这些税收的无谓损失，而且最终还能多筹集至少一点土地价值税收入。

Dwarkesh Patel - 00:51:20:

作为一个有自由意志主义倾向的人，这显然比我们目前对好东西征税的制度要好，也就是对资本和收入征税。但我的担忧是，我猜这类东西实施的方式会是在这些税收之上叠加，而不是废除它们。然后，我想我们会希望确保……

Lars Doucet - 00:51:44:

这个问题我经常遇到。我过去曾是自由意志主义者，我对自由意志主义有一种偏爱。我以前也短暂地做过一阵子 Ron Paul 的支持者。

我认为可以缓解你这方面担忧的是：土地价值税是什么？它就是不对建筑征税的房产税。所以真正实现土地价值税的自然路径，来自对现有房产税制度的改革，即减少一整个税收类别，也就是对建筑的征税。所以我认为这就是在得克萨斯这样的地方实现土地价值税最可行的方式。

我实际提出的第一步并不是在联邦层面实行 100% 的土地价值税。我甚至不知道怎么才能走到那一步。我认为你实际上应该从得克萨斯这样的地方开始，使分率房产税（split-rate property tax）合法化，也就是对建筑和土地分别按不同税率重新征税，把建筑的税率定为零，征收同样金额的税款。

让我们从那里开始。现在全国有各个城市都有这样做的提案。我想弗吉尼亚有一个，底特律有一个提案，我想宾夕法尼亚和一些地方也有人在谈。我希望看到这些试验开展起来，观察那里会发生什么。我认为我们应该在得克萨斯做这件事。而这在我看来对自由意志主义的思维方式会非常友好，因为很明显没有新增收入，而且我们免除了一整个税收类别。大多数人会看到自己的税单减少，而那些拥有休斯敦市中心停车场的人，将会承担大部分税款。

Dwarkesh Patel - 00:53:14:

顺便问一下，有没有对政府本身的乔治主义批评？从某种意义上说，政府基本上是最初的土地占据者，它基本上在向我们其他人收租。它既没有在生产性地做改良，至少要有租金收入或者必须有成果。比如你想想，即使是你的房东，通常也不会向你收取 40%，而美国的所得税率就是这样，对吧？这几乎就像你可以把美国看作美国的房东。

Lars Doucet - 00:53:46:

如果你问的是乔治主义是否与彻底的无政府资本主义自由意志主义相容，大概不是 100% 相容。我认为我们可以有一点点政府，当作一种款待。但如果你回顾美国的建国，我不认为这是巧合：最初只有拥有土地的白人男性才能投票。那是地主所有、地主所享、地主之治的政府。这在很大程度上就是传统的英国政府体制，只是新封建主义。

乔治主义当然对此有批评：政府往往是为了保护土地所有者的利益而建立的。但有趣的是，纵观历史，我非常推崇民主，人民的统治。我在这一点上有点同情 Milton Friedman，他可能希望政府比现在更小，但他并不认为我们可以没有政府。然后他接着支持土地价值税，认为这是最不坏的税。因为我觉得，尤其是所得税，是通向监控国家的“入门毒品”。土地价值税的优点之一是，你甚至不一定在意谁拥有这块土地。你只是说：“嘿，苹果街 4732 号，确保支票寄到。我不管你用巴哈马的多少家空壳公司来掩盖你的身份，只要把支票寄来就行，地址先生。”

而所得税却需要对全国每个人进行彻底的“肛门探查”式的全面审查，然后审计穷人的比例比审计富人更高，这是我们背负的可怕负担。然后它还赋予政府一种被假定的权利，让它知道你在做的一切，这是对隐私的大规模侵犯。

Dwarkesh Patel - 00:55:42:

太有意思了。

顺便说一下，说到巴哈马的空壳公司，有一种有趣的推测：如果加密货币真的做到了让你的交易记录私密，会发生什么？那么，我想想法是，留给政府的唯一可辨识的东西就是土地。所以这会迫使政府实行土地价值税，因为你无法再对收入或资本利得征税，因为这些都在区块链上，以某种方式被遮蔽了。加密货币是通往乔治主义的“入门毒品”吗，因为它会把收入和资本转移到另一个领域？

Lars Doucet - 00:56:20:

是啊，这真的很奇怪。我公开表示过我是个相当大的加密货币怀疑论者。但我注意到很多加密货币领域的人都接触了乔治主义，其中最突出的是 Vitalik Buterin，他为我的书背书，是乔治主义的铁杆粉丝。我欢迎任何地方来的粉丝，即使是和我有过论战较量的人。

我总体上相当怀疑加密货币能否兑现它所有的承诺。我对这些承诺感到兴奋，如果他们能证明我错了，那就太好了。而且我认为你说的有一定的逻辑，如果我们真的无法追踪交易，那么我想除了土地我们就没什么可征税的了。但从最近发生的事件来看，我不认为那真的会成为现实。

这基本上就是我对此的立场。不过我注意到，很多加密货币领域的人是最容易被说服接受乔治主义的人之一，这完全出乎我的意料。但我通过和他们交谈学到了很多。这非常有意思，也很奇妙。

Dwarkesh Patel - 00:57:16:

Twitter 上还有一些有趣的问题。Ramon Dario Iglesias 问，你如何从今天这样一个许多美国人拥有房子，或者至少渴望拥有房子的世界，过渡到一个制度不同的世界？他们可能仍然拥有房子，但谁知道呢，他们的财产会被以一种完全不同的方式来看待。你如何过渡到那种状态？对大多数美国人来说，这种过渡会是什么样子？

Lars Doucet - 00:57:39:

我必须正视一个问题，叫作 Gordon Tullock 的过渡收益陷阱（Transitional Gains Trap）。想想纽约市的出租车牌照（taxi medallion），这是一种人为制造稀缺的资产，让你可以运营一辆出租车。第一代拿到出租车牌照的人，基本上入场很便宜，之后大赚一笔。但第二代人必须以已被完全计入价格的价值买下这些出租车牌照。而现在，当你进来说：“哦，好吧，我们要废除出租车牌照。”假如你真要这么做，你就坑了整个第二代人，他们是在资产价值已被完全计入价格之后才善意买入的。即使你承认这个制度现在是不公平的，消除这种不公平也会坑到那些遵守了“不公平规则”的人。那么你如何应对这一点？我认为这是乔治主义者需要正视的问题，因为我们不能只是想象一个未来的乌托邦，而不考虑对那些遵守规则的人公平，包括像我这样的人。我是有房的人。难道我打算坑我自己和所有像我一样的人吗？

我认为这正是做好计算的重要之处，要确切知道谁会是赢家，谁会是输家，谁会多交，谁会少交。我认为很关键的一点是，土地价值的很大一部分是市中心的商业房地产。我认为，一种收入中性的房产税转移是非常好的第一步：我们免除对所有建筑的征税，但征收与现在相同金额的房产税，只不过全部来自土地，再加上一笔适度的公民红利。然后，随着年复一年，你可以在降低所得税和销售税之类税收的同时，提高土地价值税率。我认为这种过渡可以让我们走到那里，而不会真的坑到任何人。至于任何边缘情形，比如一位令人同情的穷寡妇，她没有收入但拥有一栋价值很高的房子，你只需做出安排，让她在去世或出售房产之前不必缴纳土地价值税。

Dwarkesh Patel - 00:59:32:

我想即便是在那种情况下，最坏的情形也不过是现状，也就是他们不必缴纳土地价值税，而现在本来就是这样，对吧？

Lars Doucet - 00:59:42:

没有人在乎那些被现状驱逐和流离失所的人。

Dwarkesh Patel - 00:59:47:

在弄清楚如何给土地定价时有一个麻烦：等到土地价值税通过的时候，距离关于征收土地价值税的政治讨论已经过去好几年了。而这种讨论反过来会影响这段时间里出售的房屋价格。所以你会去看土地的成交价，然后说：“哦哇，旧金山郊区这栋房子只卖了 20 万美元。”这是否意味着那里未经改良的土地只值 10 万美元？当你真正去实施这件事时，这难道不会严重混淆数据吗？

Lars Doucet - 01:00:28:

重要的是要记住，土地的出售价值来源于土地的租金价值，而不是反过来。土地出售价值是这块房产未来能产生的收入流的净现值。所以房产固有的生产率是它本身所固有的。而它的出售价格则基于对那份价值的资本化，再减去对任何税收的预期。所以 100% 的土地价值税在理论上会把出售价格降到零。但土地仍然会和过去一样有生产力。只是这些租金的流向被改变了。所以就是这么回事，而且在批量评估中，你要做的事情之一，就是对税收的影响进行去资本化（decapitalize）。

Dwarkesh Patel - 01:01:18:

但我的意思是，你不知道在房产所有者或房产卖家的头脑中，这项税收的概率是多少。既然你不知道这一点，就很难估计真正的资本化是多少，正确的价值是多少……

Lars Doucet - 01:01:35:

你担心的是地价下跌的社会影响，还是更多是在担心计算问题？

Dwarkesh Patel - 01:01:16:

计算问题。

Lars Doucet - 01:01:17:

是这样的。从经验上说，如果土地出售价格已经降到零，那么你就完全捕获了所有的土地租金。如果它高于零，那就说明你还没有捕获所有的土地租金。

Dwarkesh Patel - 01:02:00:

在你尝试实施的头两年里，你会不断地去调整税率。

Lars Doucet - 01:02:11:

实际情况比这复杂，但如果该地区有任何空地，只要它们能卖出任何价钱，那块房产里就仍然存在土地租金。

Dwarkesh Patel - 01:02:21:

明白了。但这不是你在第一天就能弄清楚的事情。你要经过多年的反复调整数字才能知道。

Lars Doucet - 01:02:26:

我们现在就在做房产税评估。我们现在一直都在做批量评估。如果有合适的技术，你可以每六个月更新一次，而这正是我在大力推动的事情。你可以看到随着交易的不断进来，价格实时变化，你还可以用多元回归和地理加权回归来算出改良物与土地价格之间的差别。

如果你有租赁登记册，知道每个人付多少租金，你就能更好地跟踪那里的情况。

Dwarkesh Patel - 01:02:56:

这可能正好是谈谈你的新初创公司的好时机。这其实也是我不了解的事情。这个想法是什么？你在做什么？

Lars Doucet - 01:03:04:

我正在从视频游戏转向市政房产税评估，也就是批量评估。我的新创业公司叫作 Value Base。

我认为对乔治主义最好的批评是：你究竟打算如何把土地价值与改良物价值、也就是建筑价值分开？在我们给每一块土地标出价格之前，我们没法实行土地价值税。那么你打算怎么做到？我认为这是剩下的最好、最出于善意的批评。而且看起来我们必须在这方面做得出色。所以我研究了一下，发现过去 15 年里发表了大量关于如何在实践中做到这一点的研究论文。然后我去采访了一批评估师，发现实践的现状相当落后。大多数房产税评估办公室里，只有 15% 甚至会使用多元回归。很多人使用的是成本法，基本上就是 Ed Glaeser 在你对他的采访里谈到的那种，你估计建筑的成本，再套用折旧，然后从观察到的成交价里减去它，得到推定的土地价格。这个方法还算可以，但很多评估不仅基本上只用这一种方法，另一个问题是，很多成本表非常过时。有些地方的评估本身也并不是每年都做。找到超过 10 年没有重新评估的地方并不难。

大多数地方是一到五年。我认为我们应该尽一切努力获取所有最新的批量评估技术和研究。我们最早招的人之一，就是我们读的所有这些论文的第一作者之一。我们在这里就是要让市政房产税评估师了解最新的方法，这样我们才能准确知道美国所有土地究竟值多少钱。这也将解决我们的许多累退性问题，因为我们知道，信不信由你，很多房东的实际评估值相对于房主偏低，因为他们更有可能对自己的房产税提出异议。而少数族裔往往被高估，穷人往往被高估。这就是为什么房产税有时被称为累退税。原因在于评估需要被修正。

Dwarkesh Patel - 01:05:41:

我明白了。我想这是因为，如果你拥有更多房产，把税率从比如 1% 调到 0.8%，值的是几千美元，而不是几百美元。

Lars Doucet - 01:05:54:

对。而且还有很多其他问题。会出现这些情况有各种各样的原因，往往根本没有任何恶意。仅仅是过时的评估也会引起各种各样的问题。

Dwarkesh Patel - 01:06:11:

在书里，你谈到税收收入中，字面上只是用来弄清楚该征多少所得税、人们是否已经缴纳之类事情的那部分占比，是很高的。这一点我明白。

人们可能会有的一个担忧是：虽然所得税显然非常低效，但它至少有一个好处，就是感觉上存在一个应当存在的确切数字，比如我今年赚了这么多收入。而弄清楚土地值多少……我明白，如果你算出了租金价值，那就是土地的价值，但感觉上它要模糊得多。因此它可能会在负责评估的人那一层，或者在评估方法的运作过程中，潜在地助长腐败。他们会用这些花哨的算法把结果往某个方向推一推，使其有利于大公司，或者任何他们想帮的人。

Lars Doucet - 01:07:09:

这是个非常好的论点，对此的回应是，我们需要朝着更高的透明度前进，因为土地价值遵循某些在逻辑上说得通的规则。我们知道一些驱动区位价值的因素。首先，我们应该尽可能走向开源模型和开放数据，这正是我们想做的事。

很多城市会把数据发布在开放数据门户上。我人生的使命，就是推进这项技术的最前沿，让任何人都能核查这些东西。在美国的任何一个城市，你都应该能在地图上查到自己的房产税评估，并与邻居比较。而你不应该看到的是“圣诞树效应”，也就是你所在的街区看起来像一串红绿相间的圣诞树彩灯，各家的房产税评估值差别极大。很多城市就是这种情况。

如果这个街区的土地价值被正确评估了，这些地块的价值大多应该差不多。也许死胡同尽头的稍微值钱一点，但你邻居的土地不应该比你的值钱 20%。如果真是这样，它在地图上会像一根痛处的拇指一样显眼。而如果数据和算法都是开源、开放数据，你就应该能够核查任何人的计算。然后你应该能用它在税额看起来不对时提出异议。这大致就是支持土地价值税的论点。

你可以在所得税和资本税里藏各种各样的东西。开曼群岛和巴哈马就是干这个用的。要发现有人在房产税上得到了减免是非常容易的。我不是说不会发生腐败，但它会非常容易被看出来，因为你会看到只有这一栋豪宅在土地价值地图上突然出现了断层。有人给了这个人优惠，也许我们应该在当地报纸上写一篇文章。

Dwarkesh Patel - 01:09:01:

是啊，这会比所得税的运作方式好得多。所得税的一切甚至可能连政府本身都无法公开查看，对吧？

另一个担忧是，对于地面以上、一目了然的东西，这样做没问题，但如果你通过某种勘测发现这块地下面有大量石油，然后你买下它，显然你是不会告诉政府“我刚发现了一口油井”的。

Lars Doucet - 01:09:26:

所以这是那种理论上的批评……

Dwarkesh Patel - 01:09:27:

不，甚至不是那个意思。你就是根本不会申报。所以从某种意义上说，你仍然在做投机者，而实际上，你做投机者的激励甚至更强了，因为一旦你申报说这块地下面有石油，政府就会开始为此向你征税。所以你就想尽可能久地守着这个信息，保密。

Lars Doucet - 01:09:48:

我们需要谈谈美国的矿产政策，因为尤其是像得克萨斯这样的州，矿产权和土地权是完全不同的。通常在得克萨斯乃至美国买地时，你实际上并不拥有矿产权。它们是很容易分割出去的。很多人对这些矿产权非常感兴趣，所以通常如果你不留意，一般来说，买地时你得不到矿产权。而如果你得到了，你要为此多付钱。

我认为就矿产而言，你必须采用更像挪威模式的做法，你基本上需要给某个人一些激励，让他去开采，或者不要扣留那项资源。一个很好的例子是英国的宝藏法（treasure law），因为英国有古代盎格鲁-撒克逊的宝藏和罗马的宝藏。在此之前的情况是，有人发现了它，就会把它藏起来或熔掉，因为他们不想让政府向自己征税。

于是他们通过了这部宝藏法，它并不完美，但还不错。他们的想法是：“这是我们的遗产，我们希望它在博物馆里。”所以交易是这样的：如果你发现了宝藏，你会得到报酬，土地所有者也会得到报酬。因此人们有动力带着金属探测器出去寻宝，土地所有者也有动力让人们这么做。然后政府会把它放进博物馆。你会因为发现了那件东西而得到奖励，但那件东西本身的价值会被捕获，因为它是英国人民的遗产。

与此相反的是西班牙政府。每当有人在海底发现一艘装满黄金的大帆船，如果你去投入资本把它打捞到水面，而你身处西班牙水域，或者西班牙政府找到了你而你没有把它带到西班牙，西班牙海事法庭就会设法把魔爪伸向那些黄金。

西班牙政府所制造的激励，基本上就是确保永远、永远不会有人打捞出一艘船。

Dwarkesh Patel - 01:11:59:

是啊。就算有人打捞出来了，最后也只是进了另一个国家的某个铸造厂。

Lars Doucet - 01:12:05:

对，西班牙政府对沉船宝藏的做法，基本上是在激励人们永远不要去追寻它。

Dwarkesh Patel - 01:12:11:

对乔治主义的一个总体批评，或者说对实施它的批评会是……听着，美国和其他发达国家之所以富有，是因为它们在履行合同方面非常强，尤其是在尊重人们的产权方面。

在某种意义上，你与政府之间有一份合同：“嘿，我拥有这处房产。”一旦你不再遵守这一点，人们就会过于担忧，不愿意投资美国或美国资产，这会带来各种各样的经济后果，人们会想：“哦，看来我的财产并不真正属于我？”也许还有别的我以为自己在投资的东西，比如：“我的股票也不属于我。那我为什么要买美国的这些股票？”

Lars Doucet - 01:13:00:

这是一个完全通用的反对变革的论证。而且我也不同意其中所有的假设。如果美国不遵守自己的协议，这些协议还值什么？

我们违反过各种条约，尤其是和印第安人的条约，也有各种国际条约。在很多情形下，我们改变过规则，也改变过资产类别。我们曾有一整个时期完全禁止了所有酒类销售，后来又彻底撤销这项禁令，把一切恢复了。我们在有哪些资产类别这一规则上，多次做出过重大、重大的改变。

这个论证常常被用来反对任何种类的劳工保护之类的东西。意思是，我们有这些规则，因此永远不能改变它们。我认为对此最好的回答是，你需要承认 Gordon Tullock 的过渡收益陷阱，如果有人会因此受到冲击，你就要确保体系中有某种补偿，来抚平过渡。但法治并不意味着对现状的任何改变都会损害对它的信任。

我认为重要的是要记住，George 对没收土地不感兴趣。这与毛派的立场有很大区别，毛派立场是“杀死地主”，也与比较温和的亚洲土地改革不同。

首先，当你谈到《How Asia Works》时，他们是把土地从大地主手中拿走，交给农民，这使那些国家的生产率高得多。我认为没有人会看着现在的那些亚洲国家，把它们与本来会走到的境地做比较，然后说：“嗯，现在的法治比过去弱了。”George 甚至并不主张那样做。他只是主张提高对土地的税收，并免除所有对建筑的税。所以出于这些理由，我不认为这等同于没收土地。但即使它真的等同于此，我认为有时候也值得咬咬牙承受一些代价。

Dwarkesh Patel - 01:15:11:

好，我们来聊甜点吧。我们来谈一些关于乔治主义更有趣的解读和应用。

我记得 Byrne Hobart 在《The Diff》上有一篇博客文章。不知道你是否关注他，他是一位出色的金融作家。他谈到，如果你有一个拥有数百万订阅者的 Facebook 账号或 YouTube 频道，那么从某种意义上说，你是很早就进入了 YouTube 和 Facebook，现在你拥有了这块“土地”。而 Facebook 会惩罚你：如果你有一个大账号，却没有频繁发帖，或没有获得足够的互动，你以后触达人们就会更困难。

Byrne 对此有一种乔治主义的解读。也就是说，你拥有这项生产性资产，一个在 Facebook 早期就能建立起来的主页，如果你不在上面发帖，我们就不会让你享受拥有数百万粉丝的优势。总之，你可以通过各种方式应用乔治主义。

你可以把应用商店看作苹果的寻租，它们收取 30% 的什一税。在数字世界里还有各种其他地方，你都可以这样去想。你如何在这类事物的背景下思考乔治主义？

Lars Doucet - 01:16:30:

我实际上写过一篇政策论文，讲如何把土地价值税的理论应用于虚拟世界。关于虚拟房地产的问题是：什么时候一样东西真的像一种类土地资产那样运作？以及乔治主义原则在多大程度上适用？这并不一定意味着直接实行土地价值税。

首先，让我定义一下我所说的类土地资产是什么意思。类土地资产有三个属性：它的供给是稀缺的；它对生产是必需的；它凭借自己在某种图结构中的位置获得区位价值。举个例子，我创造了一个虚构的大型多人在线游戏，并举了独角兽、许可证和一块土地的例子。独角兽是稀缺的，但对生产不是必需的。你从独角兽那里能得到的任何价值，你都可以通过其他方式得到。拥有它当然很棒，服务器上只有大约 10,000 只。许可证就像酿造药水的许可证。你是女巫公会的一员，你可以酿造药水。我的女巫学徒必须向我付租金，才能使用我的许可证，获准酿造药水，但所有的许可证都是可互换的。所以没有区位价值。然后是像我们谈过的那样的一块土地。这才成为真正的投机资产。域名大概是最接近这种资产的东西。Vitalik Buterin 实际上写过一篇文章，讲如何把乔治主义理论应用于域名，以及其中涉及的所有复杂问题。

Dwarkesh Patel - 01:17:55:

顺便说一下，他是在你的博客上发的，对吧？作为客座文章。

Lars Doucet - 01:17:58:

嗯，progressandpoverty.substack.com 严格来说不是我的博客。它是一个群博客，我们很多乔治主义者都在上面发文章。所以对，是我的博客，是“我们的博客”那个意义上的。对，他是交叉发布的。他也发在了他自己的博客上。

但是当我们离开字面意义上的土地时，还有其他需要记住的考虑因素。比如域名，尤其是以太坊域名服务（Ethereum name system），就存在身份问题，而这些问题并不适用于字面意义上的土地。如果有人从你手里买下这栋房子，也许下一个住在这里的人会收到你的一些邮件，持续一两周左右，但没有人会真的以为他们就是你。但如果我买下 Vitalik.eth，可能会产生一些混淆。我可能会收到原本发给他的一些交易。所以有这些其他的考虑因素，他处理了所有这些问题。

我写了一篇关于如何在虚拟世界中应用土地价值税的政策论文，但那更多针对的是虚拟世界中对现实世界的这些更接近字面意义的拟像，而不是你所说的那类东西，比如 YouTube 账号和应用商店里的榜单，那是用户生成内容平台。

我还没有完整分析过用户生成内容平台。但我确实认为榜单位置是一种虚拟土地。它们本质上确实为此收取租金，不仅仅是对一切统一收取 30% 的费用，还有为了留在榜单上而不得不参与的那种广告“红皇后竞赛”（Red Queen’s race）。你基本上必须买下那个位置，然后一直守住它。这里有一种巨大的先行者优势，转化成了寻租。我还没有完整分析过究竟该如何把乔治主义理论应用到那里。但我确实认为其中有些道理。

我也认为超长期的版权和专利里有些名堂。目前这还不太成熟，我没有一个完整成型的理论。但当然还有其他垄断资产，比如轨道房地产、无线电频谱。基本上，凡是你能够捕获一个可能性空间之权利的地方都是如此。你知道 John Carmack 有很多算法，其中一些是被申请了专利的，他甚至不被允许在自己的游戏里使用它们，因为别人投机性地申请了专利。

Carmack’s reverse 就是他们在《Quake III》里不被允许使用的那个特定算法，因为有人投机性地申请了专利。而做那件事几乎没有其他办法。所以在《Quake III》里，有一个特定的子程序必须慢 25%，因为有人为那个能让它更快的算法申请了专利。想象一下如果你可以为毕达哥拉斯定理申请专利。就是那种荒唐的事，而且你可以靠它寻租 20 年。

Dwarkesh Patel - 01:20:51:

天啊。这太有意思了。

我们来谈另一个你刚才提到的很有看头的含义，也就是太空。希望人类最终能征服太空和银河系的其余部分，而这正是乔治主义会变得非常有意思、非常适用的地方，因为我们显然希望鼓励和激励人们前往新世界，利用恒星和行星。但我们显然不希望出现这样的情形：如果你早一年到达火星，你就永远拥有火星上的一切权利和所有资源。比如，如果 Musk 比 Bezos 早一年到达火星，他就拥有一切的权利。

太空中的乔治主义实际上是个非常说得通的地方。你对星际乔治主义有过很多思考吗？

Lars Doucet - 01:21:41:

星际乔治主义其实就是现行的国际法。不过，我认为一旦星际太空竞赛真正认真地展开，《外层空间条约》大概只能维持五分钟。[笑]

但现行法律，即《外层空间条约》的国际秩序法律，基本上规定任何人都不得为中国或美国宣称拥有月球或火星这样的星际天体。我们在那里插了旗，但那并不是美国的领土。可以说，它基本上就是公海。

一旦真的出现建立永久基地的可能性，我们就必须把这个问题商定清楚。但基本上我认为我们应该就此顺势而为。如果你要占有星际天体，那就会变成一个问题：在那种情形下，究竟谁成为政府？是某个国际联盟吗？是联合国吗？我不是联合国的忠实粉丝，或者结果是，不管哪个主权政府先到达那里，就能宣称拥有它，但在这些限制之内，能不能实行乔治主义？我认为我们当然应该这样做。因为否则你得到的将是投资不足。你会遇到严重的投资不足，因为最先到达那里的人基本上会向之后到来的所有人收租。

Dwarkesh Patel - 01:23:05:

嗯。我刚想起另一个我想问的问题，是关于版权的。这是一个非常有意思又复杂的领域，因为很难想清楚什么是思想这块“土地”的内在价值，什么是你所做的改良。在你发现的那首歌上，你能把什么称为改良？也许是旋律？但旋律本来就会存在，那么是你创作的具体歌词？我不知道。

Lars Doucet - 01:23:31:

乔治主义对版权意味着什么，我并不完全清楚。如果你把视野放大，乔治主义并不只是关于土地。这就是为什么很多人会问：“你为什么对土地这么着迷？”它主要是关于自然垄断的圈占，以及完全围绕寻租建立起来的经济。很明显，我们在永久版权上就有这种情况。

如果迪士尼刚起步时就有我们今天这样的版权法，格林兄弟的作品仍会受版权保护，他们的许多早期作品根本就无法起步，而他们随后就在自己身后把梯子抽走了。

很明显，他们在很多方面都在寻租，并且拒绝回馈那个他们最初借以致富的公共领域。那么问题就变成：你能轻易地把版权当作土地来解析吗？

这是一个很不成熟的理论，但其中确有些东西。它最后大概归结为版权期限应该更短。当一个想法成为文化意识的一部分已经这么久，在某个时刻它应该成为背景性的集体公共资源的一部分，因为所有想法本质上都是在其他想法的基础上重新混合、构建出来的。但我们也希望首先激励人们创造新想法。它与土地不是一个完美的类比，但其中确实有关于寻租的某些东西需要解决。而它最后大概就归结为缩短版权期限。

Dwarkesh Patel - 01:25:02:

我们来谈谈土地价值税的政治可行性。你认为它在民主制度下能通过吗？很多人有房子或者想要有房子，但另一方面，如果你只是重新分配……如果你在旧金山市中心没有多少英亩土地，那么你也许仍然是净受益的，但你能把这一点向人们解释清楚吗？而且显然，租户肯定会从中受益。

总之，你认为这在现在或将来在政治上有多可行？

Lars Doucet - 01:25:36:

我认为它在政治上比我们想象的更可行。我认为只是它现在的关注度很低，如果更多的人开始谈论它，我想它会变得非常说得通。特别是如果把它作为房产税改革来推介。比如现在在得克萨斯，有人在试图废除房产税，那会让这个州一下子变成加州。[打响指]

Dwarkesh Patel - 01:25:55:

为什么？为什么它会变成加州？

Lars Doucet - 01:25:57:

因为加州的房产税是全美最低之一，那里有 13 号提案（Proposition 13），它造就了一整个土地贵族阶层，以及非常、非常、非常昂贵的住房。奥斯汀的住房已经在变贵，而房产税有压低房产价格的作用。房产税是一种不完美的土地价值税。所以基本上，那只会重现经验上真实存在于加州的经济状况。

Dwarkesh Patel - 01:26:21:

有一句好笑的话说，得克萨斯州宪法不是一份政府文件，而是一份反政府文件。但如果你是乔治主义者，它的一个积极副产品是，由于它让对收入征税变得非常困难，政府被迫对财产征税，并且希望最终是对土地征税。

Lars Doucet - 01:26:40:

我对得克萨斯州宪法有意见，因为休斯敦在 1911 年有一位单一税市长，并且实行过一项有效运作的乔治主义土地价值税。如果不是一位州法官基本上把它叫停，它到今天还会存在。

Dwarkesh Patel - 01:27:09:

为什么？理由是什么？

Lars Doucet - 01:26:33:

因为得克萨斯州宪法里有一项条款规定，所有财产税必须统一，而这被解释为在建筑和土地之间都要统一。你不能按不同的税率对它们征税。

Dwarkesh Patel - 01:27:09:

那么这是否意味着，从宪法上讲，你可以直接把它提交到得克萨斯州参议院？

Lars Doucet - 01:27:14:

这取决于解释。有些人把它解释为：你不能对这个人征收比那个人更高的税率。你必须根据他们财产的价值来征税。那么你就可以主张它仍然是统一的。我们只是对土地征税，而我们本来就已经有各种豁免和分类了。这只是其中另一个。我们对农业用地按不同税率征税。如果你在一块地上放一群牛，它就神奇地突然变得不那么值钱了。那我们为什么不能只针对土地呢？所以，如果你碰上合适的法官，也许你可以蒙混过关。

不过无论如何，回到政治可行性，我认为它可能比我们想象的更可行，尤其是如果把它作为房产税改革来推介，因为人们本来就觉得房产税太高了。“嘿，各位，让我们免除你们所有的建筑税。”我认为你可以建立起一个对此感到兴奋的联盟。特别是如果你把账算清楚，向人们展示你的应税税率会有什么变化。

我认为仅仅是把房产税收入中性地转向土地，就可以相当受欢迎。美国现在有很多城市在酝酿这件事。像 Strong Towns、房产税改革中心（Center for Property Tax Reform）和 Lincoln Institute of Land Policy 这样的组织正在做很多工作，也在和各地讨论。底特律现在就在谈这件事，而且他们迫切需要它。我认为它可以通过。

而且 Henry George 的关注度也在回升。在挪威，执政的中央党联合政府刚刚通过了一项新的开采税。他们在石油方面有非常成功的资源管理政策。他们在水力发电方面也有一项可以追溯到 20 世纪初的政策，是由挪威的乔治主义者建立的。执政的中央党联合政府刚刚为三文鱼养殖水产养殖地点设立了一项新的开采税。他们在实施时的演讲中还点名提到了 Henry George。所以我认为，如果他们愿意对抗奥斯陆的土地所有者并通过土地价值税，那将是下一步。我不确定他们是否有足够的勇气这样做。我们开始看到这种势头冒出来，所以我认为，把房产税收入中性地转向土地，是在政治上受欢迎的做法。因为它可以在地方层面完成，而不必修改一大堆法律。在得克萨斯有点复杂，因为那个愚蠢的州宪法条款，但其他州没有这个问题。在其他一些州，任何市政当局只要想做，现在就可以做。

Dwarkesh Patel - 01:29:33:

你在书里谈到的一点是，从某种意义上说，你土地的价值是由你周围的其他人造成的，由附近的其他房产、其他便利设施和公司等造成的。所以它有点像是公共贡献的价值。

但如果你这样想，难道不是应该让你的土地税流向创造了所有这些价值的那个社区，而不是在联邦层面分配吗？所以也许我们应该在地方层面征收土地价值税，然后用来支付当地的便利设施。如果你就住在地铁旁边，那里的房产之所以值钱，是因为你紧挨着地铁，那么这笔钱就应该用于改善纽约地铁，而不是流向肯塔基之类地方的市政厅。

Lars Doucet - 01:30:21:

如果你想创建一个自下而上的、去中心化的美国的模式，我会接受这笔交易。我们仍然得以某种方式为联邦政府提供资金，所以我希望废除联邦所得税，改由土地价值税来提供资金。但如果这就是我所能做到的极限，我现在就会跟你握手成交。听起来不错。

Dwarkesh Patel - 01:30:42:

嗯，有道理。

再问一个问题。这其实来自 Twitter 上的 Craig Fratrik，问题是：我们之所以认为土地是公共的，原因之一是你的土地价值是由你周围的人贡献的。但如果你拥有的土地如此之多，以至于是你自己在为你所有土地的价值作贡献呢？比如说迪士尼世界，他们基本上拥有半个奥兰多，是他们在创造附近的便利设施，让迪士尼世界的其余部分变得有价值。在这种情况下，他们是否有权获得全部收益？

Lars Doucet - 01:31:19:

某种程度上，是的。有意思的是，这常被当作针对乔治主义者的“抓包”问题，但我们内部把它叫作迪士尼世界问题，它其实是个非常有趣的案例。

你现在必须意识到的是，在这种情形下迪士尼世界是谁？迪士尼世界在这里就是政府。迪士尼世界就是社区。迪士尼世界就是城市。它是一座私人城市，然后会有一大堆问题：谁是迪士尼世界的公民，它是不是一个公平的民主体制之类，我们暂且搁置。但关键是，迪士尼世界已经把自己建筑的正外部性完全内部化了。所以激励结构改变了。我们完全承认这一点，并且咬牙接受。那么问题就变成了，你该怎么办？这是一座非常有趣的城市，本质上是一座私人城市。

公司镇当然可能存在问题，尤其是当地方垄断者推行恶劣的地方法规，比如你必须在公司商店购物，这主要是治理问题。但就土地利用而言，实际上如果一个土地所有者拥有的土地大到足以把他们所有的建设行为都内部化，那确实会改变情形。那么你需要把他们看作不那么像一块地的私人所有者，而更像一座城市的私人运营者，这就改变了治理问题，它变成了一个完全不同类别的问题。然后会有这样的问题：税收和补贴的正确组合是什么？你到底想不想首先拥有这类实体？治理问题是什么样子？但需要意识到的重要一点是，你面对的不再是一个私人土地所有者，而是一座私人城市。

Dwarkesh Patel - 01:33:09:

那么，一种思考乔治主义的方式是不是：总得有人在收租？而 George 所说的是，我们希望租金由政府收取，而不是由私人土地所有者收取，大概是因为政府会用这笔钱做更多面向公众的事情。但租金总是要收的，我们只是在决定由谁来收？

Lars Doucet - 01:33:32:

对。租金总会以某种方式被收取，如果我们听任现状，就会是私人行为者搭邻居的便车来收取，并让一切变得更糟。他们会导致投资减少，会让最好的土地闲置，建设会比应有的更少，而租金会高得离谱。

租金总要以某种方式被收取，所以不如代表社区来收取。这不仅能纠正激励，还能与真正创造财富的人分享财富。而如果这个社区本身就是一座巨大的私人城市，那就会稍微改变这个等式。我还没有完全深入研究迪士尼世界问题，而且这在学术上与现实中的迪士尼世界，以及人们对这个机构本身的看法，是有点分开的。但重要的是要认识到，我们现在面对的是一个不同的领域。因为那时的问题是：谁是迪士尼乐园的公民？谁是迪士尼乐园的租户？迪士尼乐园的治理是怎样的？你现在会意识到，迪士尼乐园本质上就是政府。我认为这在现实存在的迪士尼世界里几乎是字面意义上的事实，因为他们有自己的特别区，基本上就是作为一个私人政府在运作。那只是它自己的一类问题。但关键是，是的，租金必须以某种方式被收取，所以不如代表社区来收取。实施的一种方式是通过政府，因为我们有这个不错的小小民主制度可以利用。

但还有整个特许城市（charter cities）运动，以及一个我更喜欢的运动，叫作起步城市（starter cities），它不那么像是“让我们找个第三世界国家，然后希望我们的主权不会在五年内被撤销”，而更像是“让我们在美国某个分区管制比较宽松的地方建设城市”。你可以让住在那里的每个人基本上都成为一个私人实体的股东，并以这种方式分享土地租金。另一种实施方式是在私人城市里采用土地租约（ground leases），而不是土地价值税。那么住在那里的每个人事实上都是这座城市的股东。有一些人在尝试建造这类东西，我非常感兴趣。

Dwarkesh Patel - 01:35:32:

太棒了。最后一个问题。你接下来有什么计划？

Lars Doucet - 01:35:35:

我仍然是个游戏开发者，晚上和周末我在监督一个明年将发布的项目，《Defender’s Quest 2》，经过整整十年的开发。我很高兴它能完成。此外，我还在做一家叫 Valuebase 的初创公司，这是一家市政批量评估公司。我们将与地方市政当局合作。我们已经有几位对我们所做的事感兴趣的客户。我们要大幅更新美国市政批量评估的实践水平，让它更准确、更高效，采用最新的模型而更新，也更透明，尽可能倚重开源和开放数据的解决方案。我认为这可以成为通向乔治主义的务实一步，不只是为了实施乔治主义，甚至是为了倡导它。因为你知道，在 Edward Glaeser 的采访里，我非常高兴得到 Glaeser 的认可，即使他认为乔治主义不是万灵药。

他批评它不是万灵药，其中有一点是，我认为他的印象是土地并不是什么大事。

而我认为，即使它不是万灵药（panacea），它也是一种“多灵药”（polycea）。即使我治不好所有的病，能治好多种疾病我也就满足了。

乔治主义有多重要，取决于土地值多少钱。而要做到这一点，我们必须去衡量它。我们现在在衡量它方面并不是特别擅长。我认为我们需要变得极其擅长衡量它。

当我最初谈论这个时，有人质疑我说：“我认为你做不成这件事的原因是，如果你真的能做到，那么人们会给你几百万美元让你去做。”嗯，我们刚刚完成了一轮由 Sam Altman 领投的融资，事情恰恰就是这样发生的。现在我们要去做了。我非常感谢那位评论者以那种方式质疑我，因为我真的把我一生的事业看作让乔治主义成为可能、成为实用，我认为做到这一点的方式，就是衡量土地的价值，并把这些工具提供出来，让任何人都能拿起来使用。

Dwarkesh Patel - 01:37:50:

太棒了。好的。这本书叫《Land is a Big Deal》。大家还能在哪里找到你？

97:36你可以在几个地方找到我。网站是 landisabigdeal.com。你可以在 Twitter 上找到我，@larsiusprime。这本书是基于一系列文章写成的，你可以在 gameofrent.com 找到它们。还有 valuebase.com。这就是我做的所有事情。

Dwarkesh Patel - 01:38:22:

有些书你读完后会觉得：“哦，这挺有意思。我想我稍微调整了一下先验。”还有另一类书，会让你觉得：“哦，我的天，我怎么没有那样想过？哇，这改变了我对一切的看法。”

它真的是这样的书。我记得你在书里有一个关于在一幅图里看出那只猫的比喻。总之，我强烈推荐这本书。这是那种你读完后会对整个领域获得全新视角的书。

太棒了。谢谢你，Lars。谢谢你今天来参加节目，也谢谢你专程赶到这里进行这次现场采访。

Lars Doucet - 01:38:57:

嗯，谢谢你对我连番追问。谢谢你提出的所有难题。我很喜欢以这种方式被挑战，也很喜欢与最善意、最有力的批评者认真交锋，以确保我们真正理解我们在谈论什么。因为除非行得通，否则这一切都毫无意义。我来这里不是为了捍卫 Henry George 的荣誉。我来这里是为了探究这是否真的能成为解决我们问题的办法。